Содержание

Надоело жить с родителями? Или в семье появился еще один маленький человечек и совершенно невозможно оставаться в прежних условиях? Поменяли работу и удобнее переехать поближе к ней? Неважно почему, Вам понадобилась новая квартира и это большая радость! Осталось только ее купить. На первый взгляд вы решили, что юридическое сопровождение сделки с недвижимостью — вашей квартирой мечты, вам не понадобится но, посмотрев несколько страниц в интернете, лицо помрачнело и почему?

Очень сложно разобраться во всех тонкостях предстоящей большой покупки. Ведь хочется наслаждаться ею и делать ремонт, а не тратить в дополнение к большим деньгам большие нервы и нести расходы на восстановление своих прав.

К сопровождению сделок с недвижимостью чаще всего привлекаются риэлторы или юристы. Но вот вопрос: кто из этих людей справится лучше с поставленной задачей и Вас не будут преследовать сны, в которых Вы лишаетесь и денег, и квартиры?

Сделки с недвижимостью

Мы поможем Вам разобраться

Основное отличие услуг юриста по сопровождению сделок с недвижимостью от таких же услуг риэлтора: последний заинтересован в скорейшем прохождении сделки, а юристу важнее проверить все ее детали и с чистой совестью дать положительное заключение по планируемой к приобретению квартире или описать все выявленные риски.

Второе важное отличие риэлтора от юриста, осуществляющего сопровождение сделок с недвижимостью, - юридическое образование. Частенько у риэлтора достаточное количество напора, при недостаточном количестве необходимых знаний. Из-за этого отличия часто можно встретить скачанный риэлтором из интернета шаблон договора купли-продажи, совершенно неучитывающий особенности будущей сделки, не говоря уже о том, чтобы рассказать клиенту о бывшем муже продавца, который из квартиры уехал в тюрьму. Правильно, зачем кого-то пугать плохой аурой квартиры или говорить, что дедушка продавец не очень хорошо знает ответ на вопрос “какой сейчас год?”, не говоря уже про день недели. Особенно часто такое встречается при сопровождении сделок с недвижимостью в больших городах, например, Москва, будучи крупным мегаполисом, в котором расположена разная недвижимость, увы, собрала и не меньшее количество желающих нажиться нечестным путем.

Между тем, все это не просто тревожные звоночки, это набат, на который может закрыть глаза риэлтор, но юрист не пропустит ни за что. Почему так? Возвращаемся к основному отличию юриста от риэлтора. Перед специалистами стоят разные задачи, у юриста — оказать услугу, а у второго — быть посредником между сторонами. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на "чистоту" или нет, так как за это он и получит оплату, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, ведь именно тогда он получит свои деньги за ее “проведение”, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”... Здесь же кроется и различие в стоимости услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью и услуг риэлтора, в цену услуг риэлтора заложено несколько “неудачных” сделок, тогда как услуги юриста оплачиваются вне зависимости от заключения сделки. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на "чистоту" или нет, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”...

“А что вообще нужно видеть?” — спросите Вы, а мы расскажем, когда сделка считается “чистой”, а когда договор заключать не стоит.

Осторожно мошенники

Осторожно мошенники

Найти сейчас квартиру, подходящую по заданным параметрам, не так уж и сложно, но каждый ли лакомый кусочек не вызовет впоследствии несварения желудка от постоянного стресса?

Первый кусок сыра (и самый распространенный) в мышеловке выглядит так: Вас просят оставить невозвратный задаток.

Что вообще представляет из себя задаток? Это сумма, подтверждающая серьезность намерения, есть еще и аванс, но разница между ними существенная.

По закону задатком является сумма, передаваемая как бы в подтверждение намерения стороны заключить договор (как и аванс), но есть одно большое НО между этими словами: задаток не подлежит возврату, если сделка не состоялась по вине покупателя (Нашел квартиру получше? Ок, покупай ее, но задаток не вернем), впрочем, задаток уравновешен законом: если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть его в двойном размере. Но будем честны друг с другом — как думаете, много ли людей, готовых в принципе возвращать деньги, да еще и в двойном размере? Увы, нет, гораздо больше людей, действующих по принципу “моя квартира, кому хочу, тому и продаю”, несмотря на предварительные договоренности.

У аванса же нет такой функции и его передача частая практика.

Вывод: при требовании задатка насторожиться и подумать, нужно ли оно вам, при авансе просто насторожиться и если передавать, то не слишком значительную сумму. В Москве, как правило, аванс используется и в стоимость услуг юриста по сопровождению сделки с недвижимостью включена подготовка авансового соглашения.

Далее. Второй кусочек сыр называется “цена значительно ниже рыночной”. Наверняка вы не раз сталкивались с ситуацией, когда какая-то вещь стоит везде плюс-минус одинаково, но на одном сайта дисконт, например, 30%. Что за чудо? И решаете проверить продавца или посмотреть отзывы на товар. Как правило, выясняется, что или продавец “кидает” на деньги, или товар “паленый”.

Аналогичная ситуация и с квартирой. Могут быть проблемы или с продавцом, или с самой квартирой. Продавец может знать, что квартира, ему принадлежащая, не вполне честно попала в его руки, а сама квартира может быть не вполне благополучной (например, соседи шумные или тараканы гуляют пешком).

Проверить продавца вам как раз поможет юрист, а о тараканах можно узнать, съездив и пообщавшись с соседями, например.

Вывод: низкая цена сделки с недвижимостью на квартиру должна вас насторожить, а не стать причиной скорейшего перевода денег продавцу. Лучше с помощью юриста. Нужно установить причину низкой цены, в противном случае — не заключать договор.

Следующий сомнительный кусочек называется “тетя Ася приехала” или, если говорить более юридическим языком - наличие лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой. В нашей стране таких примеров много, т.к. при приватизации квартиры имеют право стать собственниками в ней все те, кто в ней был зарегистрирован до приватизации. И часто какой-то из жильцов отказывается от своей доли в пользу другого жильца, при этом в приватизированной квартире он остается зарегистрированным и может выписаться только по собственному желанию.

Вывод: нужно знать всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире, установить куда и когда каждый из них выбыл, а также на каком вообще основании был зарегистрирован. Обычно это самый сложный пункт для самостоятельной проверки сделки с недвижимостью и тут как нельзя кстати заручиться поддержкой юриста, цена на отдельные стадии, как правило, выше, чем при комплексном сопровождении, но оно того стоит.

Ну и последний из кусочков, который опишем мы, но далеко не последний из встречающихся: заключение сделки по доверенности. Тут может быть несколько вариантов: например, человек на момент выдачи доверенности был не в себе или вовсе ничего не выдавал, а доверенность была подделана. В этой ситуации есть очень большой шанс передать деньги мошенникам, а, в итоге остаться и без квартиры и без денег.

Вывод: устанавливайте связь с настоящим продавцом и очень тщательно проверяйте выданную доверенность, она не должна быть единственным документом, который Вы видите от стороны сделки.

Сопровождение сделок с недвижимостью, цены на услугу юриста в Москве, бесплатные консультации

Все риски, указанные выше, в той или иной степени работают и с другой недвижимостью, но, конечно, у покупки дачного домика есть одни особенности, а у новостроек - другие. Юристы нашей компании ООО “Всегда на защите Ваших прав” готовы сопровождать сделки купли-продажи со следующей недвижимостью:

  • загородное имущество;
  • земельные участки;
  • квартиры (вторичные продажи);
  • новостройки.

Покупаем недвижимость грамотно

Разберем все этапы сделки купли-продажи недвижимости.

Шаг 1

После выбора квартиры, которая понравилась и Вы готовы ее купить заключаем авансовое соглашение (помня наши советы про аванс). В него включаются все характеристики приобретаемой недвижимости: адрес, этаж, общую площадь квартиры, количество комнат, назначение, кадастровый номер, далее указываем дату и место заключения сделки, данные всех участников, которые будут подписывать договор (или их представителей, помня о совете про доверенность), а также указываем действия сторон/последствия, которые наступят, если договор все-таки не будет заключен (да, так тоже бывает).

Шаг 2

Теперь поговорим подробнее про юридическую “чистоту” сделки.

Как это сделать и на что обратить внимание?

Закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По ней можно узнать нет ли каких-то ограничений и обременений на квартире (например, ипотека, аренда, арест с т.п.).

Запросите у продавца комплект документов, подтверждающих законность получения им квартиры в собственность (идеально - всю цепочку, а не только последний договор). Сверяем документы с выпиской из ЕГРН. Если вдруг квартира получена в собственность недавно, внимательнее присмотритесь к продавцу и уточняем, почему она так скоро продается.

Получите от продавца выписку из домовой книги. Из выписки можно узнать обо всех зарегистрированных в ней людях и после уже в отношении каждого уточнить основания по их регистрации.

Попросите продавца предоставить также справку или иной документ их компании, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, предоставить аналогичные документы от интернет-провайдера, телефонного оператора, компаний, поставляющих электроэнергию и газ.

Запросите у продавца также справки о не состоянии на учете в психо- и нарко-диспансерах.

Спросите у продавца о его семейном положении. Если продавец состоит в браке и квартира является совместно нажитым имуществом (т.е. во время брака), обязательно нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартира. Если в браке продавец не состоит, попросите предоставить нотариально удостоверенное заявление об этом.

Если подписание предполагается по доверенности, добейтесь от поверенного лица хотя бы одной встречи с продавцом или иным образом убедитесь, что продавец в курсе о продаже принадлежащего ему имущества. Если никаким образом пообщаться с продавцом нельзя, то и покупать такую квартиру тоже нельзя.

Шаг 3

Если с документами все в порядке, то переходим к подготовке договора купли-продажи. Мы не рекомендуем слепо пользоваться шаблонами, предоставленными интернетом или риэлторами любой стороны, также как не рекомендуем полагаться на собственные силы при составлении договора, особенно если есть какие-то сомнения.

Сопровождение сделок с недвижимостью, цены на услугу юриста в Москве, бесплатные консультации

Покажите договор юристу, для уверенности, что он составлен по закону.

Отказы в регистрации отнюдь не редкое явление, впрочем, как и приостановка регистрации. Часто ни то, и другое не смертельно, однако, неприятно, ведь это затягивает сроки перехода права собственности на Ваше имя, а затягивание сроков, “тянет” за собой проблемы с оплатой за квартиру (если оплата предполагается через аккредитив или банковскую ячейку).

Тут мы немного отвлечемся от основного повествования и расскажем подробнее о способах оплаты.

Они бывают разные: передача наличных, банковский перевод, через банковскую ячейку, а также через аккредитив.

Если с первыми двумя пунктами всё понятно: покупатель просто либо передает наличные деньги в установленный договором срок (и берет расписку от продавца!), либо осуществляет банковский перевод, то с другими двумя часто возникают вопрос “Что выбрать? Банковскую ячейку или аккредитив?”

Банковская ячейка — это сейф, расположенный в охраняемом помещении банка, доступ к которому возможен при соблюдении условий договора. Деньги в нее закладываются при подписании договора купли-продажи квартиры и обычно купюры проверяются при закладке денег. Во вторую ячейку, как правило, закладывается расписка о получении денег продавцом. Эту расписку после регистрации получает покупатель.

Аккредитив — это обязательство по переводу денежных средств, которое банк берет на себя и исполняет он его также при соблюдении условий договора. Проще говоря — Вы вносите деньги на аккредитивный счет и даете банку поручение перевести эти деньги на счет продавца при соблюдении им договора.

Как при осуществлении расчетов через банковскую ячейку, так и при расчетах через аккредитив условием доступа к деньгам является предоставление за определенное время продавцом выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на покупателя, если данное условие не соблюдается, то либо покупатель забирает деньги из ячейки, либо банк их переводит с аккредитивного счета на обычный счет покупателя.

Обе услуги платные и стороны сами решают, кто несет расходы за тот или иной способ расплаты.

Аккредитив имеет следующие плюсы по сравнению с банковской ячейкой:

  • не нужно проверять купюры (как при закладке их в банковскую ячейку или как при передаче наличными);
  • не нужно заказывать и перевозить наличные деньги;
  • можно установить свои правила доступа и условия расчета (например, не только предоставление выписки из ЕГРН, но и предоставление подписанного акта передачи квартиры);
  • поскольку деньги лежат на специальном счете, то у продавца будет больше уверенности покупатель не потратит их до регистрации перехода права, а покупатель — что просто так продавец деньги не получит, т.к. банк проконтролирует соблюдение условий перевода денежных средств и проверит предоставленные документы;
  • при изменении условий (например, при приостановке регистрации, аккредитив продлевается с согласия обеих сторон);
  • можно запросить документы, подтверждающие перевод денежных средств в банке.

Плюсом банковской ячейки является получение наличных денег (при необходимости получения наличных).

Нет “правильного” способа оплаты квартиры, стороны исходят из жизненных обстоятельств и собственного удобства.

Отступление закончилось, шагаем дальше.

Шаг 4

Ну что? Чувствуете приближение финиша? Квартира юридически “чистая”, все условия сделки согласованы в договоре купли-продажи. В назначенный день и час Х Вы, вместе с продавцом и привлеченными специалистами (если они есть, ведь в ответственные минуты часто сложно сосредоточиться и можно отдельно заказать выезд юриста на сделку по купле-продаже недвижимости, цена специалиста будет оправдана вашим спокойствием), встречаетесь в условленном месте, подписываете договор, производите согласованные действия по оплате и отправляетесь регистрировать сделку в МФЦ (Многофункциональный центр обслуживания населения по принципу “одного окна”). После принятия документов, специалист выдает Вам и продавцу расписку, с указанной в ней датой, после которой можно явиться за получением Выписки из ЕГРН, подтверждающей факт перехода права собственности.

Сопровождение сделок с недвижимостью, цены на услугу юриста в Москве, бесплатные консультации

Шаг 5

После получения документов о регистрации проверяйте каждый пункт сведений, содержащийся в Выписке из ЕГРН - это критически важно! При малейшей неточности обращайтесь в МФЦ для устранения ошибки.

Шаг 6

После регистрации перехода права собственности на квартиру происходит финальный расчет между продавцом и покупателем и квартира окончательно передается последнему. Все, можно выдохнуть, квартира, наконец-то, Ваша!

Мы постарались включить в статью самые частые проблемы, дать советы и рассмотреть сделку по купле-продаже квартиры со всех сторон. Почему квартиры? Это самый частый запрос, в связи с которым люди обращаются к юристу по сопровождению сделок с недвижимостью за помощью, у любой другой сделки с недвижимостью есть свои особенности: от проверки состоятельности застройщика на этапе поиска квартиры в стремительно растущих новых районах, до изучения разрешенного вида использования земельного участка при покупке его под определенное строительство.

Мы знаем свое дело, поэтому можем объяснить, как проходит сделка по купле-продаже недвижимости, и на что нужно обратить внимание и готовы оказать юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью.

При сопровождении сделки с недвижимостью мы:

  • консультируем по любым вопросам на протяжении всей сделки, подбираем подходящие решения;
  • составляем авансовое соглашение и вместе с Вами едем на его подписание;
  • заказываем и получаем выписку из ЕГРН;
  • предоставляем список документов, которые нужно получить от продавца, проверяем и осуществляем правовой анализ всех документов, полученных от продавца;
  • ведем переговоры с продавцом на всех этапах сделки;
  • составляем договор купли-продажи, максимально защищающий Ваши интересы;
  • сопровождаем Вам на сделке;
  • сопровождаем Вас в МФЦ или подаем и получаем документы вместо Вас по доверенности;
  • подготавливаем акт приема-передачи недвижимости.

 

Сопровождение сделок с недвижимостью, цены на услугу юриста в Москве, бесплатные консультации

Гарантии

Мы со всех сторон проверяем каждую сделку, если в предоставленных документах есть хоть малейший изъян, то вы сразу же узнаете о нем.

Основным принципом нашей успешной работы является безопасность проводимых сделок и защита интересов клиента. Однако есть риск возникновения "подводных камней” после проведения сделки. Если вдруг такие «камни» возникнут, мы гарантируем вам помощь в судебной защите ваших прав, что поможет чувствовать себя увереннее.

Если в результате проверки комплекта документов на недвижимость будут выявлены такие риски, при которых Вы решите недвижимость не приобретать, то еще 2 комплекта документов мы проверим бесплатно.

Сделки, связанные с недвижимостью, связаны с большой тратой нервов, различными страхами. Мы готовы стать той надежной опорой для Вас, с помощью которой Вы сможете насладиться приобретением квартиры, например, или дачей с яблоневым садом, а все переговоры, проверки, подготовку возложить на нас, достаточно написать об этом ссылка или позвонить нам.

Цены

Услуга Цена, руб.
Консультация в устной форме (до 45 минут) от 2 000
Письменная консультация от 4000
Юридическое сопровождение сделок по недвижимости от 45 000
Подготовка документации по сделке от 10000
Юридическое сопровождение сделок с земельными участками от 45 000
Юридическое сопровождение сделок с коммерческой
недвижимостью
от 50 000
Определение долей при разделе имущества в результате
развода, продажи долевой собственности
от 40 000
Оформление собственности через суд от 40 000
Оспаривание права собственности на недвижимость от 50 000

Частые вопросы

Вопрос: Хочу продать квартиру. Слышала, что расчеты делают через аккредитив. Что это?

Ответ юриста:

Аккредитив – это денежное поручение. т.е. покупатель вносит деньги на счет в банке и поручает банку перевести эту сумму на счет продавца при условии предъявления заранее оговоренных документов. Например, при сделках с недвижимостью этим документом является выписка из ЕГРН с указанием, что собственником объекта стал покупатель и договор купли-продажи с отметкой Росреестра о проведенной государственной регистрации. Банк в данном случае является посредником и гарантом оплаты. Также при расчете через аккредитив Вам не придется проверять деньги в хранилище или заказывать платную услугу в банке по проверке денежных средств.

Вопрос: Хотим купить квартиру. В ней зарегистрирован родственник продавца, который отказался от приватизации этой квартиры. Сейчас он живет в другом городе. Продавец предлагает указать в договоре, что родственник выпишется через 15 дней после сделки. Безопасно ли это?

Ответ юриста:

Если на момент проведения приватизации он был зарегистрован в квартире и отказался от приватизации, то за ним сохраняется право пожизненного пользования жилым помещением. Продавец не может ничего решить и подписать за своего родственника. Отказ от такого права должен исходить от самого гражданина или он сам должен сняться с регистрационного учета. Снять его с регистрационного учета без его согласия не получится. Поэтому сняться с регистрационного учета родственник должен самостоятельно и до сделки.

Вопрос: Продаю квартиру. Покупатель предлагает заключить предварительный договор купли-продажи. Чем это мне грозит?

Ответ юриста:

Главное обязательство, которое возникает у сторон предварительного договора - это заключить в указанный срок основной договор купли-продажи, на условиях, прописанных в предварительном договоре. Предварительный договор может также содержать в себе и иные обязанности, например, внести аванс, сняться с регистрационного учета и т.д. Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона может обратиться в суд и понудить к заключению основного договора купли-продажи.

 

 

Смотрите также: Юрист по недвижимости в Зеленограде

Другая информация

  • Недействительность сделкиПодробнее
  • Как вернуть деньги за некачественный ремонт квартиры?Подробнее
  • Основные права и обязанности работникаПодробнее

Нужна помощь?

Заполните форму и мы свяжемся с Вами

Контакты

Как нас найти
г. Зеленоград, Савелкинский проезд, 4, офис 1305
+7 916 032 86 89
г. Москва, ул. Марксистская , д. 22, стр. 1, этаж 5, офис 511 (по предварительной записи)
+7 495 920 36 93 info@pravo-c.ru
Кнопка наверх
Preloader
Спасибо за заявку

Мы обязательно с Вами свяжемся!

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку!

+