Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это оценка, произведенная по заданным критериям на определенную дату. От нее зависит размер налога на недвижимость, минимальная сумма сделки купли-продажи недвижимости, арендная плата некоторых объектов. Чем выше кадастровая стоимость — тем выше налоги, цены сделок и величина аренды. Даже несмотря на регламентацию процедуры по оценке кадастровой стоимости, нередко она завышается, особенно часто в Москве и области. Но у собственников и других заинтересованных лиц есть право на оспаривание кадастровой стоимости.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость?

• собственник всей недвижимости или доли в ней;
• бывший собственник недвижимости. Актуально, когда недвижимость продана, но пришел налог за прошлый период;
• пожизненный (бессрочный) пользователь недвижимостью, обладатель пожизненного наследуемого владения, исключительного права выкупить или арендовать землю;
• арендатор, при установлении арендных платежей в процентном или ином соотношении с кадастровой стоимостью;
• пользователь земельным участком на основании сервитута, если стоимость сервитута установлена в процентном или ином соотношении с кадастровой.

Когда оспаривается стоимость, указанная в кадастре?

• недостоверные данные легли в основу оценки;
• на дату оценки, указанная в кадастре оказалась выше, чем рыночная и заявитель просит изменить кадастровую на рыночную.

Что еще нужно знать для изменения оценки объекта недвижимости?

Оспаривание возможно в течение пяти лет, при условии, что не были внесены новые данные о кадастровой стоимости.

Если новая оценка была внесена, пересмотр старой возможен только при наличии веских оснований.

Как и с какими документами осуществляется оспаривание?

Во-первых, нужно обратиться к оценщику, который поможет определить рыночную стоимость на дату, когда была определена стоимость, указанная в кадастре. Правила в области оценки строги и сделать это может только оценщик, являющийся членом СРО, чья ответственность застрахована.

Во-вторых, определиться, в какой орган будет подаваться заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости:

• суд;
• комиссия, рассматривающая споры о результатах проведенной кадастровой оценки при территориальных управлениях Росреестра.

Физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, нет необходимости обращаться в комиссию.

Юридическому лицу перед обращением в суд досудебное обращение в комиссию Росреестра обязательно.

 В-третьих, подготовить следующие документы:

• заявление (для комиссии Росреестра) либо административный иск (для суда), с указанием ФИО или наименование юридического лица, адреса, причин оспаривания кадастровой стоимости.

Ответчиком в административном исковом заявлении указывается государственный орган, утвердивший результаты определения стоимости объекта;

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (в ней должна быть указана оспариваемая кадастровая стоимость);
• заверенную нотариусом копию документа, подтверждающего права на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
• подтверждающий ошибку при установлении кадастровой стоимости документ;
• отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Комиссия Росреестра в течение одного месяца с момента обращения обязана рассмотреть заявление, если этого не произошло, либо был получен отказ в пересмотре стоимости, то следующим этапом становится суд.

 При обращении в суд в исковом заявлении указываются следующие требования:

• установить для конкретного объекта недвижимости рыночной стоимости в качестве кадастровой;
• признать незаконным решение комиссии об отказе;
• признать незаконными действия (бездействия) комиссии.

После получения положительного решения сведения необходимо внести в кадастр, тогда будет возможен перерасчет налогов.

Платежи по аренду можно пересчитывать сразу после получения положительного решения и вступления его в законную силу.

При оказании услуги по оспариванию кадастровой стоимости объекта недвижимости специалист компании:

• проанализирует возможность оспаривания с реальным снижением кадастровой стоимости;
• обратится к проверенному эксперту и получит независимую оценку;
• получит заключение СРО, подтверждающее правильность выбора методики оценки экспертом;
• подготовит заявление для комиссии при Росреестре;
• подготовит административное исковое заявление в суд;
• представит интересы заказчика в процессе рассмотрения дела в суде и комиссии;
• получит решение суда, вступившее в законную силу;
• уведомит об изменении кадастровой стоимости по решению суда органов местного самоуправления;
• пересчитает имущественные налоги.

Поскольку оспаривание кадастровой стоимости трудозатратная процедура, цена услуг в этой области не может быть определена заранее, возможно на этапе анализа ситуации специалист придет к выводу о том, что услуга не нужна, а, возможно, во время анализа станет понятно о необходимости совершения действий, не включенных в перечень, например, понадобится услуга по получению утраченных документов.

Поэтому, стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости определяется индивидуально и зависит от объекта недвижимости.

Расходы на проведение независимой оценки, государственную пошлину за подачу искового заявления, получение документов не включаются в цену услуг по оспариванию кадастровой стоимости.

Специалисты нашей компании помогут избежать ошибок при определении в судебном порядке цены объекта недвижимости, получить заключение экспертизы и доказать правомерность своей позиции и рыночную стоимость объекта оценки в судебном процессе. Москва и область — регионы, где мы чаще всего оказываем услуги, но выезд в любой субъект Федерации возможен при необходимости.

Вопросы-ответы