Оспаривание кадастровой стоимости

Завышенная кадастровая стоимость увеличивает размер земельного и имущественного налога. Собственник недвижимости или земли, который считает, что кадастровая стоимость его имущества неправомерно завышена, обладает правом оспорить ее в суде.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Следует отметить, что процедура оспаривания кадастровой оценки включает в себя несколько этапов и отличается для физ. лиц и предприятий. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Этап 1. Экспертная оценка

Процедура оспаривания стоимости любого объекта по кадастру для граждан и для предприятий начинается с определения его рыночной стоимости, определить которую необходимо на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость, в противном случае иск будет оставлен судом без рассмотрения. К оценщику, который будет устанавливать рыночную стоимость, закон предъявляет специальные требования:

• он должен быть членом СРО;
• его ответственность должна быть застрахована.

При необходимости оценщик может быть вызван в судебное заседание и опрошен в качестве свидетеля.

Этап 2. Досудебные процедуры

При территориальных управлениях Росреестра созданы комиссии, рассматривающие споры о результатах проведенной кадастровой оценки. В одну из таких комиссий по территориальному признаку компания должна обратиться с требованием, пересмотреть кадастровую стоимость объекта. Данную досудебную процедуру законодатель определил как обязательную для юридических лиц. В комиссию они должны предоставить отчет оценщика и соответствующее заявление. Таким образом, обращаться в суд компания может только в том случае, если комиссия:

• по результатам пересмотра выдала отказ;
• в установленный законом срок (один месяц) не рассмотрела поданное компанией заявление.

Это относится и к индивидуальным предпринимателям, которые также являются гражданами. Обращаться в комиссию они могут по своему желанию.

Этап 3. Подача иска в суд

Для обращения в суд необходимо подготовить административный иск. В исковом заявлении могут быть изложены требования:

• Об установлении для конкретного объекта (земли, недвижимости), в качестве кадастровой его рыночной стоимости.
• О признании незаконным решения комиссии, которым заявителю было отказано в пересмотре имеющихся результатов кадастровой оценки.
• О признании незаконными действий (бездействий) комиссии.

Ответчиком по административному иску будет выступать государственный орган, который утверждал результаты определения стоимости объекта по кадастру. Учитывая специфику судебного порядка проведения данной процедуры, оспаривание кадастровой оценки лучше поручить специалисту в области права.

По каким основаниям можно пересмотреть кадастровую оценку

Применение метода массовой оценки для определения размера кадастровой стоимости привело к погрешностям при ее расчете. Поэтому результаты кадастровой оценки значительно отличаются от реальной рыночной стоимости недвижимости.

Основаниями пересмотреть кадастровую оценку в сторону уменьшения являются:

• Использование не точных (недостоверных) сведений, характеризующих объект, для определения его кадастровой стоимости.
• Применение различных методов оценки для определения стоимости по кадастру и рыночной стоимости.

Правом на оспаривание обладают собственники недвижимости или земли, которыми могут являться физические, и юридические лица. Стать инициаторами пересмотра также могут:

• Бывшие собственники, если результат проведенной кадастровой оценки влияет на размер налога, который они должны уплатить в качестве налогоплательщика. Такое право сохраняется за ними до конца календарного года, в котором произошло отчуждение объекта.
• Арендаторы с целью уменьшения арендной платы. При этом собственник объекта должен быть согласен на пересмотр. Оформить согласие можно отдельным документом или отразить в договоре аренды.
• Лица, обладающие правом выкупа объекта, с целью снизить цену выкупа.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Услуги по снижению кадастровой стоимости, предоставляемые специалистами нашей компании, включают несколько этапов:

1. Анализ целесообразности оспаривания.
2. Независимая оценка.
3. Заключение СРО оценщиков, подтверждающее правильность выбора методики оценки экспертом.
4. Подготовка административного иска в суд.
5. Представление интересов заказчика в судебном процессе.
6. Получение решения суда.
7. Уведомление об изменении кадастровой стоимости по решению суда органов местного самоуправления.
8. Перерасчет имущественных налогов.

На арендные платежи это правило не распространяется. К их пересчету можно приступать сразу после того, как суд вынес соответствующее решение, и оно вступило в силу.

Процессуальные сроки и подведомственность спора

Оспорить кадастровую стоимость участка или недвижимости правила ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) позволяют в срок, не позднее пяти лет c даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Оспорить решение или действий (бездействия) комиссии в течение 3-х месяцев со дня вынесения решения  (ч. 1 ст. 219 КАС РФ) Вся процедура, связанная с уменьшением кадастровой стоимости через суд, занимает около трех месяцев. Однако следует учитывать, что длительность судебных процессов может быть индивидуальной. Подведомственность данных споров определяют положения ст. 20 КАС РФ. Согласно правилам указанной нормы административное исковое заявление на пересмотр кадастровой стоимости подается в суд общей юрисдикции федерального значения (областной или краевой). В соответствии с требованиями ст. 390 НК РФ, начиная с 1 января 2015 года, изменение кадастровой стоимости учитывается при определении налоговых обязательств в том налогом периоде, в котором подано заявление:

• Для юр. лиц – в комиссию (учитывая, что процедура досудебного оспаривания является обязательной).
• Для физ. лиц (включая ИП) – в комиссию или в суд.

Кадастровая стоимость, которую определил суд, действует до того момента, пока не будет принят новый нормативный правовой акт, утверждающий результаты очередной кадастровой оценки.

Цена на услуги снижения кадастровой стоимости

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости в каждом конкретном случае определяется индивидуально и зависит от объекта недвижимости, по которому необходимо снизить кадастровую стоимость. Дополнительными расходами в процедуре оспаривания будут являться государственная пошлина и расходы на проведение экспертизы. Специалисты нашей компании помогут избежать ошибок при пересмотре кадастровой стоимости через суд, получить заключение экспертизы и доказать правомерность своей позиции и рыночную стоимость объекта оценки в судебном процессе.

Вопросы-ответы