Что делать, если управляющая компания не хочет работать

Управляющие компании (УК) призваны обеспечивать качественное, бесперебойное, внимательное обслуживание многоквартирных домов, но на деле не все управляющие компании и не всегда готовы исполнять свои обязательства. И создается впечатление, что ничего с этим сделать невозможно. Так ли это на самом деле? Давайте разберемся и ответим на вопрос “Что делать, если управляющая компания не хочет работать?”

Как должна работать управляющая компания

В статье 161 Жилищного кодекса описаны общие принципы управления многоквартирным домом. Сводятся они к обеспечению благоприятных и безопасных условий для проживания людей, предоставлению коммунальных услуг, включающему и содержание коммуникаций в удовлетворительном состоянии, хорошее содержание общего имущества.

Более подробно правила и стандарты описаны в отдельных документах, подготовленных законодателем, среди которых:

• Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

Изучив эти документы можно составить полную картину того, как именно управляющая компания должна содержать многоквартирный дом (МКД), какие услуги обязана предоставлять, какие службы обязана организовать, как быстро реагировать на аварийные ситуации и так далее.

Если быть совсем краткими, то обращаться в управляющую компанию можно с любыми проблемами, связанными с обслуживанием квартиры, общедомового имущества. На то управляющей компании и передаются функции управления и обслуживания дома, чтобы они были сосредоточены в одних руках. У управляющей компании есть все схемы коммуникаций, прочие технические документы, именно она договаривается (как правило, если иные варианты не выбраны общим собранием собственников помещений в МКД) о предоставлении всех услуг и заключает договоры с различными компаниями и именно она, как сторона таких договоров, имеет право обращаться за устранением неполадок к компаниям, предоставляющим коммунальные услуги, различные ресурсы.

Нередко управляющие компании просто не знакомы со всеми своими обязательствами, тогда их стоит просветить. Но чаще не хотят исполнять свои обязанности, ведь таким образом можно сэкономить деньги и время. При этом далеко не все жильцы МКД готовы получать от управляющей компании надлежащие услуги и бороться за свои права, чем, конечно же, пользуются управляющие компании.

Как заставить управляющую компанию работать?

Произошла некоторая ситуация, которая позволяет сказать, что управляющая компания плохо справляется со своими обязательствами. Что делать?

1. Обращаемся напрямую в УК.

Каждая из управляющих организаций обязана обзавестись собственной диспетчерской службой. Диспетчер при поступлении вызова обязан зафиксировать кто звонил, из какого дома и квартиры, присвоить заявке номер и направить ее в ответственные подразделения. Допустим, что все так и произошло, но потом не произошло ничего, а проблема осталась.

Что делать дальше?

2. Предъявляем претензию в УК.

К сожалению, доказать, что обращение в УК через диспетчера крайне сложно. Это связано с тем, что контроль за журналами обращений находится в руках УК, а они весьма неохотно готовы признавать свою ответственность в чем-то. Поэтому, для того, чтобы обзавестись доказательствами обращения в УК нужно составить претензию в свободной форме, в которой изложить суть проблемы. Этот пункт может стать первым на пути борьбы с управляющей компанией, необязательно начинать с диспетчерской службы.

Претензию в УК можно передать двумя способами:

• Отнести лично. В этом случае претензию нужно написать или распечатать в двух экземплярах. Один из которых отдать в управляющую компанию, а на втором получить подпись уполномоченного на принятие корреспонденции сотрудника УК. Не стесняйтесь спросить доверенность или другое подтверждение полномочий. Также не стесняйтесь просить, чтобы сотрудник написал свои ФИО, должность, поставил дату и подпись;
• Отправить заказным письмом. Для отправки вам нужен один экземпляр претензии, но желательно все равно написать или распечатать и второй, чтобы на руках был текст претензии и было совершенно точно понятно, что именно и когда вы требовали, иногда со временем детали забываются. На почте попросите сотрудника почты отправить заказное или ценное письмо в адрес управляющей компании. Отличаются они тем, что в заказное письмо не вкладывается опись отправления, а в ценно вкладывается и тогда у УК не будет шансов доказать, что претензию им не направляли. Сохраните у себя квитанцию об отправлении и опись, а лучше сделайте фото на телефон. Бумаги иногда теряются и выцветают.

Претензию отправили, реакции не последовало и проблема не была устранена.

3. Обращение в жилищную инспекцию.

В обращении в жилищную инспекцию изложите суть проблемы и укажите на обращение в управляющую компанию. Жилищная инспекция обязана отреагировать на поступившее сообщение и провести проверку. По итогам проверки инспекция может прийти к выводу, что все в порядке, а может прийти к выводу, что управляющая компания действительно нарушает свои обязательства и вынести предписание по устранению возникшей проблемы.

Если управляющая компания не послушается, ее ждут санкции в виде штрафов и, возможно, приостановки деятельности.

 4. Обращение в Роспотребнадзор.

Немногие знают, что услуги управляющей компании, точно так же как и все услуги, оказываемые организациями людям попадают под действие закона о защите прав потребителей. И, соответственно, собственники квартир в МКД вправе предъявлять требования, указанные в этом законе, а также обращаться за защитой своих интересов в Роспотребнадзор. По аналогии с жилищной инспекцией Роспотребнадзор проводит проверку, выдает предписание и накладывает санкции при его неисполнении.

Обращаться как в жилищную инспекцию, так и в Роспотребнадзор можно уже через 10 дней после написания претензии в управляющую компанию, именно такие сроки устанавливает Закон о защите прав потребителей.

5. Прокуратура.

Вместо или вместе с обращениями в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор обратитесь и в прокуратуру. Прокуратура также будет обязана провести проверку и дать ответ на ваше обращение. Также у прокуратуры больше полномочий и при выявлении каких-либо отклонений от буквы закона управляющую компанию могут ждать более серьезные санкции.

6. Суд

Обращение в суд будет последней инстанцией, где можно найти правду. Но! В него можно обратиться и сразу, минуя обращения в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Все зависит от требований. Если нужно разрешение какой-то проблемы, связанной с предоставляемыми регулярно услугами, то имеет смысл обращение в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор, а в некоторых ситуациях имеет смысл сразу после претензии обращаться в суд.

Так, собственница квартиры в МКД обратилась в УК в связи с протечкой: засорилась общая канализация и вода пошла в квартиру. Полы вздулись, запах непередаваемый, благо, ремонт не был закончен и в квартире не было вещей и мебели. Управляющая компания достаточно быстро отреагировала на звонок и устранила протечку, а вот от компенсации какого-либо ущерба отказалась, сославшись на то, что в засоре виноват кто-то из жильцов, но никак не УК.

И доводы в ответном письме были очень серьезные:

• управляющая компания канализацией не пользуется;
• в договорах управления есть пункт о том, что жильцы не должны что-то крупное выкидывать в канализацию;
• управляющая компания, как это установлено законом, регулярно проводит профилактические мероприятия по содержанию канализации.

И все написанное управляющей компанией верно, но есть несколько “но”.

Так, в законе указаны разграничения между общим имуществом собственников помещений в МКД и имуществом каждого из собственников. Общая канализация является общей для всего дома, а вот отведение от нее в квартиру принадлежит уже конкретному собственнику. Аналогично с водопроводом, электричеством и т.д.

Поскольку проблема возникла именно в общем имуществе МКД, то и отвечать за него управляющей компании.

Следовательно, именно она должна была возместить ущерб собственнице квартиры, которая стала жертвой обстоятельств. Мы помогли женщине подготовить претензию и обратиться в УК, но и после претензии управляющая компания не согласилась оплачивать необходимый ремонт. Тогда было принято решение обратиться в суд. А в требованиях в суд к сумме основного требования прибавилось требование о возмещении расходов на юридические услуги, компенсация морального вреда и сумма штрафа, равная 50% от суммы ущерба, юридических услуг, компенсации морального вреда.

После получения информации об обращении в суд управляющая компания сама вышла на контакт с собственницей и предложила выплатить полностью компенсацию за ремонт, а также возместить полностью юридические расходы. Собственница согласилась, и стороны подписали мировое соглашение. Уже через пару недель на счет собственнице поступили деньги, а управляющей компании не пришлось платить больше суммы ремонта.

Подводим итоги:

Действуйте.

Чтобы расшевелить управляющую компанию, придется приложить усилия. Законом предоставлены многие инструменты для контроля за деятельностью управляющих компаний, ими можно и нужно пользоваться, чтобы получать качественные услуги.

Выбирайте подходящее вам действие.

Наша рекомендация такая: если вопрос денежный, как в приведенном примере, то лучше после претензии обращаться сразу в суд. Если же вопрос в качественном получении услуг, то лучше обращаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или прокуратуру. Об этом стоит предупредить управляющую компанию, возможно в серьезность ваших намерений поверят сразу и исправят все недостатки, ведь никому не нравится проверки и платить больше.

При неуверенности в своих силах обращайтесь к юристам. Юристы ООО “Всегда на защите ваших прав” знают правильно обращаться в различные инстанции и заставить шевелиться управляющую компанию.

Напишите нам через форму на сайте или позвоните по телефону, указанному здесь же. На консультации мы поможем вам определиться со стратегией дальнейших действий именно в вашем случае, при необходимости поможем подготовить документы и представим ваши интересы перед управляющей компанией или в различных инстанциях для защиты ваших нарушенных прав.