Что нужно знать при покупке квартиры

Дата публикации: 23.03.2022

Время чтения в минутах: 12

Даже не задумываясь об этом человек совершает несколько сделок купли-продажи в неделю, просто заходя в магазины. Проверить срок годности, изучить упаковку, открыть коробку и проверить “все ли в порядке?” — входит в привычку. Сделки же по покупке или продаже квартир совершаются не каждый день, для многих за всю жизнь это бывает единственной покупкой жилья и подход к ним должен быть более тщательным, ведь на кону стоят значительные суммы и помещение, в котором предстоит жить не один год.

Советы при покупке квартиры, данные в статье, помогут вам максимально тщательно подойти к сделке и свести к минимуму риски, связанные с покупкой квартиры. Пункты в этой статье приведены условно, часто некоторые из них выполняются параллельно друг другу.

 

Определить квартиру

 

С этого шага начинается сделка по покупке квартиры. Важно подобрать вариант, подходящий именно вам. Определите критерии, соблюдение которых необходимо, а чем можно пренебречь:

  • Транспортная доступность. Проверьте самостоятельно, сколько времени займет прогулка до метро или автобусной остановки. Понаблюдайте за пробками в то время, когда именно вы едете на работу. Продавцы, особенно застройщики новы домов в объявлениях склонны уменьшать время, необходимое на дорогу до остановок/проезда нужного расстояния. Так, проезд от Зеленограда до Москвы по Пятницкому шоссе в идеале займет менее 30 минут, на деле же дорога редко когда занимает менее часа, в пиковое зимнее время и вовсе может отнять 3-4 часа, аналогично и с другими новостройками, расположенными в области.
  • Инфраструктура. Детские сады, поликлиники, школа, работа, продуктовые магазины и торговые центры, спортзал, кинотеатры, парки, беговые и велодорожки, дороги поблизости. Определите для себя важные пункты и рассматривайте варианты, которые подходят именно вам.
  • Расположение квартиры в доме. Какой этаж для вас наиболее благоприятен? Есть ли в доме лифт? Выбирая высокий этаж, вы подумали о том, как быстро покинуть дом в случае чрезвычайного происшествия? Будет ли удобен низкий этаж? Важен ли для вас вид из окна, наличие прямого солнечного света в доме? Готовы ли вы к установке кондиционера? Нет ли под окном мусорки или трансформаторной будки? Не единичны случаи, когда граждане покупали квартиры, а позднее выяснилось, что из-за внешних обстоятельств жить в ней не слишком комфортно. Такие вопросы обычно не получается решить полюбовно и приходится обращаться в суды, участие в которых не прибавляет радости от долговременной покупки.
  • Сам дом. Из чего он сделан? Какая слышимость? Возможно ли заехать сразу в квартиру или лучше сделать шумоизоляцию? Это точно будет дополнительным и значительным расходом на квартиру. Или вам подойдет возможность слышать, о чем именно разговаривают соседи? Увы, все чаще покупатели сталкиваются с такой проблемой. Нередки случаи, когда приходится искать новую квартиру, потому что соседи реагируют на каждый шорох, вызывают полицию и не дают спокойно жить. И, напротив, ваши соседи могут быть излишне шумными, насколько, что решительно невозможно будет спокойно жить в квартире. Для выяснения этого вопроса, попробуйте приехать на просмотр квартиры в вечернее время, когда значительная часть людей уже вернулась домой и начала заниматься обычными делами.
  • Конфигурация квартиры. Все ли помещения удобны для вас? Нужна ли будет перепланировка и возможна ли она? Не делали ли в квартире изменений? На этом этапе можно запросить у продавца технический паспорт и самостоятельно изучить, все ли стены и помещения находятся на своих местах, нет ли самовольного переоборудования мокрых зон, выноса батарей на балкон и т.п. В дальнейшем, если подобные вопросы возникнут у жилищной инспекции, то отвечать придется вам, так как редко когда продавец готов самостоятельно нести ответственность за уже проданную квартиру. И вопросы с ним также придется решать в суде, который необязательно встанет на вашу сторону.
  • Качество квартиры. Нет ли дыр в стенах? Работают ли краны и все ли в порядке с проводкой? Нет ли проблем с засорами? Нормально ли работают батареи? Все эти вопросы особенно важны, если при переезде вы не собираетесь делать ремонт в квартире. При выявлении недостатков позже, также необязательно получится договориться с продавцом об их устранении и снова придется обращаться в суд.

 

Вывод: выбор места расположения квартиры и самой квартиры важны. Мы привели не полный перечень моментов, на которые нужно обратить внимание. Чем тщательнее подход к выбору квартиры, тем меньше шансов, что что-то с ней будет не так.

 

Проверка юридической чистоты покупки квартиры

 

Для проверки квартиры и продавцов вам нужно запросить следующие документы:

  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру (договор, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации и т.п.);
  • документы, подтверждающие право на наследство (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
  • документы, подтверждающие личность продавца (паспорт или иные документы для взрослых, свидетельство о рождении для детей);
  • кадастровый паспорт;
  • расширенную выписку из домовой книги/единый жилищный документ;
  • доверенность (если сделка осуществляется доверенным лицом продавца);
  • разрешение супруга (если квартира была приобретена в браке на имя одного из супругов);
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  • если квартира была в ипотеке, запросите справку о погашении ипотеки;
  • если квартира находится в ипотеке, запросите согласие банка на сделку;

 

После получения всех документов, проверьте всеми доступными способами квартиру и продавца:

  • обратите внимание на договор, давно ли в собственности квартира? Чем меньше срок, тем больше риски оспаривания сделки. Поэтому лучше, чтобы квартира была приобретена в собственность более 3-х лет назад;
  • еще в договоре следует обратить внимание не приобреталась ли квартира со вкладом материнского капитала, если материнский капитал был, то должны быть и доли в квартире, оформленные на детей, в противном случае продавец нарушает закон и даже после покупки квартиры доли детям могут быть выделены именно в ней;
  • если собственниками квартиры являются дети, запросите у продавца также согласие органов опеки и попечительства на продажу их долей в квартире, иначе сделка может быть также признана недействительной, с обязанием покупателя вернуть доли детей. Деньги обратно также должны будут вернуть, но если они уже потрачены, то возврат может значительно растянуться во времени;
  • проверьте по картотеке арбитражных дел, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве: https://kad.arbitr.ru/
  • на сайте суда, который относится к месту регистрации продавца проверьте, нет ли в его отношении дел на крупные суммы, которые впоследствии могут привести к банкротству продавца и возможному признанию сделки купли-продажи квартиры недействительной, т.е. вы обязаны будете вернуть продавцу квартиру, а он вам — деньги, но если в отношении него уже ведется дело о банкротстве, то деньги вы, скорее всего, не получите вообще;
  • на сайте службы судебных приставов проверьте наличие задолженностей продавца: https://fsspgov.ru/ Так же как и в предыдущем пункте, крупные задолженности могут быть предвестником банкротства продавца;
  • на сайте МВД проверьте действительность паспорта продавца: http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000
  • на сайте Росреестра можно посмотреть открытые данные по объекту недвижимости или запросить сведения из ЕГРН на квартиру, для проверки данных квартиры: правильно ли указан адрес, нет ли обременений на квартире, действительно ли продавцом является тот, с кем вы ведете переговоры: https://rosreestr.gov.ru/eservices/
  • по кадастровому паспорту, как мы писали выше, проверяется конфигурация квартиры;
  • доверенность проверьте на сайте нотариальной палаты: https://www.reestr-dover.ru/

Обращаем внимание, что сделка, совершенная по доверенности всегда имеет дополнительный риск по оспариванию ее продавцом. По возможности хотя бы один раз встретьтесь лично с собственников квартиры, чтобы убедиться в его намерениях;

  • по единому жилищному документу вы сможете проверить всю историю регистрации людей в квартире и оценить законность из снятия с регистрационного учета, а также оценить возможность восстановления их регистрации. Проверка в этой части важна, поскольку регистрация в квартире, дает право проживать в ней, вне зависимости от того, кто является собственником в квартире;
  • справки из диспансеров позволят установить, нет ли у продавца квартиры хронических заболеваний, вследствие которых он может не осознавать значений своих действий, на основании чего сделка может быть оспорена в суде;
  • если на квартиру оформлена ипотека, сделка без участия банка невозможна. Минимально продавец должен получить от него согласие на продажу квартиры на определенных условиях. Часто важным условием является оплата части стоимости квартиры напрямую банку, в счет погашения ипотеки;
  • разрешение супруга, в браке с которым покупалась квартира, важно даже если сам брак расторгнут. Вместо разрешения на продажу может быть соглашение о разделе совместно нажитого имущества или решение суда о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор, в которых будет определено, что квартира, продаваемая продавцом является только его имуществом. Обратите внимание, что раздел имущества должен быть примерно равнозначный между супругами. Допустим, продавцу досталась квартира, а его супругу — счет в банке на 50 000 рублей. В этом случае имеется явная неравнозначность в разделе имущества и супруг/бывший супруг продавца может оспорить произведенный раздел и, как следствие, оспорить и сделку по продаже квартиры. Последствия признания сделки недействительной мы писали ранее;
  • проверьте справку по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Обращаем внимание, что при наличии задолженности по капитальному ремонту, она может быть взыскана с нового собственника квартиры. А новый собственник квартиры может потребовать возместить взысканную с него сумму задолженности по капитальному ремонту, но редко когда продавец возмещает сумму добровольно. При этом можно договориться с продавцом о скидке на квартиру в размере задолженности по капитальному ремонту.

 

Вывод: для проведения полноценной проверки квартиры необходимо запросить большой список документов и всестороннее проанализировать информацию, содержащуюся в них, а также осуществить проверку как квартиры, так и продавца всестороннее с помощью любых доступных средств.

 

Наши советы по покупке квартиры не охватывают весь возможных спектр проблем, которые могут возникнуть при покупке квартиры.

Какие-то мелочи, не смутившие покупателя, могут смутить юриста, проверяющего сделку, за счет опыта проведения сделок. Одним их таких случаев была сделка, сопровождаемая юристом ООО “Всегда на защите ваших прав”. На стороне покупателя была мама и два совершеннолетних ребенка. Дети получили свои доли в квартире по договору дарения от папы. На момент проверки сделки в отношении компаний, в которых папа был участником, было возбуждено дело о банкротстве, что могло, в свою очередь, привести к предъявлению требований к папе и его банкротству. И, как следствие, могли быть оспорены сделки по дарению долей в квартире детям.

Поэтому мы рекомендуем обращаться к специалистам ООО “Всегда на защите ваших прав” при покупке квартиры. Записаться на предварительную консультацию можно по телефону, расположенному на сайте или через форму обратной связи, размещенную здесь же.

Рекомендовано к прочтению

 

Нужна помощь?

Заполните форму и мы свяжемся с Вами

Отправляя данные, Вы соглашаетесь с Правилами обработки персональных данных

Контакты

Как нас найти
г. Зеленоград, Савелкинский проезд, 4, офис 1305
+7 916 032 86 89
г. Москва, ул. Марксистская , д. 22, стр. 1, этаж 5, офис 511 (по предварительной записи)
+7 495 920 36 93 info@pravo-c.ru
Кнопка наверх
Preloader
Спасибо за заявку

Мы обязательно с Вами свяжемся!

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку!



Отправляя данные, Вы соглашаетесь с Правилами обработки персональных данных

+