Дарение доли в квартире

Как показывает наша практика, при любых манипуляциях с недвижимостью всегда появляется очень много вопросов.

Особенно если речь идет не о самых распространенных ситуациях. Вот частые вопросы, при возникновении необходимости подарить долю в квартире:

Что такое дарение? Что такое доля в квартире? Возможно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников? Как оформить продажу доли в квартире? Какие риски возможны при дарении доли в квартире? Когда нельзя подарить долю в квартире?

На эти и другие вопросы про дарение доли в квартире отвечаем в статье. Во всей статье мы будем говорить о квартире, но вместо нее может быть любое имущество.

Что такое дарение?

Дарение — это одна из указанных в законе видов сделок. По ней собственник имущества (даритель) передает или обещает передать это имущество другому человеку (одаряемому), при этом не ожидает ничего взамен. Отсутствие этих ожиданий — характерная особенность дарения. Так, одаряемый ничего не обязан предоставлять в ответ за подаренное имущество, ни материально, ни каким бы то ни было иным способом. То есть нельзя подарить долю в квартире под условием выполнения каких-то обязательств одаряемым или под условием передачи каких-то вещей/денег в ответ. Если в договоре дарения говорится о каком-то встречном обязательстве, то этого договор будет считаться притворной сделкой и не будет считаться действительным, а применяться к нему будут другие правила. Вот в такой ситуации к договору будут применяться правила о договоре мены, а сам договор будет недействительным: по договору дарения доли в квартире одаряемый должен в ответ подарить машину.

Еще нельзя по договору дарения передать имущество после смерти дарителя, т.к. к таким случаям применяются правила о наследстве. То есть если договор дарения был составлен при жизни дарителя, но фактически имущество по нему не было передано и/или договор не был зарегистрирован (для имущества), а даритель умер, то договор может быть признан недействительным.

Что такое доля в квартире?

Ответ на вопрос про доли часто ставит в тупик и это не удивительно. Как такового понятия доли в законе не содержится. Попробуем объяснить на батоне хлеба. Допустим, вы с другом купили вместе батон. При этом друг оплатил половину его стоимости и вы тоже. После покупки вы стали обладать батоном на двоих. Но нигде на батоне хлеба или внутри него нет информации о том, какая именно его часть является вашей, а какая — друга. То есть у вас есть право на половину батона, но на какую именно — решать вам вместе с другом.

То же самое и с квартирой. Если по какой-либо причине вы стали собственником в квартире вместе с кем-то, то это квартира будет считаться вашим общим имуществом.

В законе есть случаи, когда такое имущество может быть и без долей: при приобретении квартиры вместе с супругом, по умолчанию она будет считаться общей совместной собственностью, а доли в ней не будут определены. Но для супругов предусмотрена возможность определить доли. Покупка же квартиры несколькими людьми, не состоящими в брачных отношениях, сразу подразумевает определение долей в квартире, право собственности на квартиру будет называться общим долевым.

И так же, как с батоном, нигде не будет написано, какая доля квартиры кому принадлежит, подразумевается, что каждый из собственников долевой квартиры может использовать ее как ему хочется всю. Законодатель подразумевает, что собственники могут и самостоятельно договариваются о пользовании квартирой. В редких случаях может быть произведен выдел доли в натуре. Это будет означать что каждый собственник будет пользоваться только конкретной частью квартиры, не заходя на чужую территорию. Раздел подразумевает возможность организации разных входов, нескольких санузлов и т.п., что не так просто сделать, поэтому чаще гораздо проще договориться о том, как пользоваться имуществом, без его реального раздела.

Возможно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?

Законодатель установил, что распоряжаются имуществом, на которое оформлена долевая собственность, собственники этого имущества по совместному соглашению. То есть, если принято решение о продаже или дарении всей квартиры, то все долевые собственники должны договориться о ее продаже/дарении.

При этом, когда один из собственников решает каким-то образом право на свою долю передать кому-то еще, согласие других собственников ему не нужно, но при возмездной передаче (при продаже) такой собственник обязан сначала предложить свою долю другим собственникам.

Когда же собственник квартиры один и он хочет какую-то часть квартиры подарить другому человеку, ничье согласие ему не будет нужно, за исключением согласия супруга, если квартира приобреталась в браке, т.к. все приобретенное в браке считается совместным имуществом, независимо от того, на чье имя оно покупалось и согласие второго супруга на дарение будет обязательным.

Как оформить дарение доли в квартире?

Если вы являетесь единственным собственником квартиры и хотите подарить долю в ней, то достаточно будет составить договор дарения в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре.

В договоре обязательно указываете:

• Какую долю в какой квартире вы дарите (или обещаете подарить);
• На основании чего вам принадлежит квартира;
• Кому вы дарите долю;

Из документов вам понадобится:

• Паспорта обеих сторон сделки;
• Договор дарения;
• Документы, подтверждающие право собственности;

Если в квартире кроме вас имеются еще собственники и они не собираются дарить свои доли, то без нотариального оформления сделки не обойтись.

В этом случае вам не придется думать о документальном оформлении сделки, т.к. нотариус составит договор и направит сделку на регистрацию в регистрационную палату, но паспорта и документы на квартиру все равно будут нужны.

Какие риски возможны при дарении доли в квартире?

Обычно доли в квартире дарятся близкими родственниками друг другу и часто есть какие-то устные или негласные договоренности, что после дарения даритель продолжает жить в квартире.

Но следует иметь в виду: после дарения доли в квартире, у дарителя прекращается право собственности на подаренное имущество. И, поскольку, как мы писали выше, в договоре дарения нельзя прописать встречные обязанности (обязательство не продавать долю в квартире или подобные ей), то после перехода права собственности на долю в квартире к одаряемому, последний может продать ее другому человеку или иначе распорядиться ею. Тогда возможна ситуация, при которой даритель все еще живет в квартире, но вместе с неизвестными и не близкими ему людьми.

Когда нельзя подарить долю в квартире?

Существуют общие запреты, касающиеся дарения, они связаны с защитой прав малолетних граждан, недееспособных, а также с пресечением возможной коррупции:

• Так, нельзя дарить имущество, находящееся в собственности детей до 14 лет. А если ребенку от до 18 лет, то прежде чем подарить его долю, нужно будет заручиться согласием органов опеки и попечительства. Получить такое согласие возможно только если дарение осуществляется в интересах ребенка.
• Аналогично и с недееспособными людьми. Дарить от их имени ничего нельзя. А при дарении имущества ограниченно дееспособного тоже нужно будет согласие органов опеки и попечительства.
• Еще не разрешено дарение между коммерческими организациями, а также работникам в образовательной сфере, в сфере здравоохранения, соц работникам, работникам детдомов, и родственникам таких работников. Государственным и муниципальным служащим тоже дарить ничего нельзя. Дарение всем указанным лицам запрещено, если это связано с выполнением их должностных обязанностей.

В остальных случаях дарение возможно.

ВАЖНО! При получении в дар доли в квартире не от близкого родственника вам придется заплатить в пользу государства налог на доходы физических лиц в размере (НДФЛ) 13%. Избежать оплаты не получится, т.к. регистрационные органы автоматически напрямую отправляют сведения о регистрации прав собственности на физических лиц и на основании этих данных налоговые органы отслеживают, все ли заплатили налоги с полученного по договору дарения имущества. Рекомендуем озаботится подачей налоговой декларации и оплатой налогов до получения требований от налогового органа.

Когда уплата налога затруднительна или по иным причинам, даритель может отказаться от получения имущества в дар до его передачи от дарителя. Если же право собственности по договору дарения уже было зарегистрировано, то и переход права собственности обратно к дарителю нужно будет зарегистрировать на основании отказа одаряемого.

В статье описаны общие условия дарения доли в квартире.

Если вы хотите подарить долю в квартире без согласия других собственников и понимаете, что у вас есть затруднения при документальном оформлении, обратитесь к юристам ООО “Всегда на защите ваших прав”. Записаться на предварительную консультацию возможно через форму, расположенную на сайте или по номерам телефонов, указанным здесь же.