Как правильно делить ипотеку и квартиру при разводе в 2026 году

Дата публикации: 01.08.2026

Время чтения в минутах: 17

Просмотров: 33

Автор статьи Кулакова Ирина Анатольевна Генеральный директор, Ведущий юрист Стаж: с 2003 года

Шутки про то, что ипотека скрепляет союзы крепче любви, имеют долю правды, но что делать, если брачные отношения дальше невозможны, а ипотека есть?

Сложности ипотеки заключаются в том, что жилье, частично оплаченное деньгами банка, не в полной мере принадлежит супругам. Право жить в ней есть, обязанность по содержанию - тоже, а вот сделать что-то с недвижимостью без согласия банка не получится, в том числе разделить или продать. Банки, в свою очередь, неохотно идут на встречу, тем не менее, главным для банка является получение денежных средств, выданных на покупку жилья, и процентов за их пользование. Немалой сложностью в процессе развода и раздела ипотечной квартиры является то, кто фактически оплачивал ипотеку.

Самый частый случай: ипотеку оплачивал муж, а жена занималась домашним хозяйством. Но это не означает отсутствие прав на жилье у жены и раздел квартиры пополам.

Семейное законодательство по умолчанию предусматривает разделение всего нажитого в браке пополам вне зависимости от того, кто оплачивал покупку собственности. Принцип раздела пополам относится не только к нажитому во время брака, но и к долгам, но только в том случае, если заемные деньги были потрачены на общие нужды. Поэтому, в случае ипотеки как и квартира, так и долг за нее после развода делятся поровну.

Раздел квартиры и любого другого имущества супругов возможен на любом этапе брачного союза, а также во время развода или после него.

В статье рассмотрим все возможности раздела ипотечной квартиры между супругами.

Раздел имущества супругов

Начнем с того, что не все имущество супругов подлежит разделу. Так, имущество, приобретенное до брака, разделу между супругами не подлежит. Аналогично имуществу, полученному одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, дарение, приватизация жилья и т.д.) или в качестве наследства.

Как быть с квартирой, которая была куплена одним из супругов до брака с использованием ипотечного кредитования? 

Квартира в данном случае останется у того супруга, который приобретал ее до брака. Вместе с тем, внесенные платежи за ипотеку во время брака, если нет брачного договора, считаются совершенными за счет совместного имущества супругов, следовательно, подлежат компенсации. То есть, супруг, в чьей собственности остается квартира, обязан вернуть второму супругу половину суммы платежей за все время, пока был брак и оплачивалась ипотека за квартиру.

Раздел имущества в браке

Семейное законодательство предусматривает возможности раздела имущества не только при расторжении брака, но и во время него. Особенно это актуально для супругов, один или оба из которых занимаются бизнесом. Так, каждый супруг будет уверен в том, что по своим обязательствам будет отвечать самостоятельно и в случае неудачи не утянет с собой второго супруга и не лишит его имущества.

Разделение имущества возможно через подписание брачного договора. Супругами через договор самостоятельно определяется режим владения собственностью. Чаще всего в брачном договоре закрепляется режим «на кого что записано, то тому и принадлежит». Это не означает, что покупка осуществляется за счет того супруга, на которого записывается имущество, но означает, что при разделе имущества записанное на супруга имущество останется ему. Брачный договор является соглашением между супругами заранее о том, как именно они видят распределение имущества между собой, вне зависимости от того, как будут складываться дальше личные взаимоотношения.

Во время приобретения квартиры супругам необходимо сообщить банку о действующем режиме имущества между супругами.

Наряду с брачным договором существует также возможность подписания соглашения о разделе имущества. Подписать его можно как в браке, так и после его расторжения. Разница в том, что брачный договор может включать как уже имеющееся имущество, так и описывать взаимоотношения о будущем имуществе супругов. Тогда как соглашение о разделе имущества включает конкретное имущество супругов.

Обращаем внимание, что как брачный договор, так и соглашение не подразумевают, что с помощью них можно оставить одного из супругов полностью без имущества. Эти инструменты позволяют распределить удобным способом имущество между супругами. В случаях, когда в соответствии с брачным договором или соглашением у одного из супругов аккумулируется все имущество, приобретенное во время брачных отношений, а у второго не остается ничего или долги, такие брачный договор или соглашение могут быть оспорены в суде. В случае, если брачный договор или соглашение оспаривается и признается недействительным, суд будет делить все имущество в браке по закону. Причем, брачный договор или соглашение могут оспорить как один из супругов, так и кредитор одного из супругов, в случаях, когда супругу грозит банкротство, а все имущество записано на другого супруга.

Дальше поговорим о вариантах, когда супруги планируют разводиться, и требуется разрешить вопрос с тем, какое и кому имущество останется после развода, а также что делать с долгами.

Продажа квартиры с ипотекой

Самым простым вариантом раздела квартиры, оплаченной за счет ипотечного кредита, будет ее продажа. Безусловно, выплаты ипотеки по графику, установленному договором - наиболее предпочтительный вариант для банка, поскольку именно так он получит максимум прибыли для себя. Вместе с тем, банки без проблем дают согласие на сделки по продаже квартир, обремененных ипотекой. 

Возможны различные варианты. Покупатель может приобрести квартиру полностью за свои деньги. Но такие сделки встречаются редко. Гораздо чаще покупатель берет кредит на покупку квартиры, также обременяя квартиру ипотекой.

Схема сделки выглядит так:

Банк покупателя одобряет для него ипотеку.

Банк продавца одобряет сделку по продаже квартиры.

После покупатель и продавец заключают договор купли-продажи квартиры. Условия об оплате договора подразумевают, что банк покупателя направляет часть денег на погашение ипотеки продавца. После погашения ипотеки продавца его банк снимает обременение с квартиры, а банк покупателя, в свою очередь, накладывает его уже в свою пользу.

Остаток средств после погашения ипотеки продавца делится между супругами по закону. Иной раздел можно предусмотреть в самом договоре купли-продажи квартиры.

Как правило, по итогам сделки каждый из супругов останется с суммой денег. Скорее всего, этой суммы не хватит на покупку квартиры сразу, однако она может стать первоначальным взносом для покупки квартиры каждым из супругов. В данном случае дальнейшие отношения бывших супругов с банком будут в зоне ответственности каждого.

Перевод долга на одного из супругов

Договоры на покупку квартиры в ипотеку могут быть изначально оформлены разными способами.

Вариант 1. В договоре купли-продажи указан один из супругов. В кредитном договоре и договоре ипотеки второй супруг указан в качестве созаемщика или поручителя по договору. Может казаться, что обязательства перед банком по оплате есть у одного супруга, но в случае, если он перестанет их исполнять, то банк обратится ко второму супругу. Потому что, несмотря на отсутствие второго супруга в договоре купли-продажи, квартира все равно считается принадлежащей супругам в равных долях и заемщиками считаются оба супруга.

Вариант 2. В договоре купли-продажи, ипотечном и кредитном договорах указаны оба супруга. В данном случае сразу закреплен вариант принадлежности квартиры обоим супругам. Следовательно, обязательства перед банком они несут в равной степени.

В обоих случаях супруги могут заключить между собой соглашение, по которому и квартира, и обязательства по оплате кредита за нее переводятся на одного из супругов.

Для такого варианта нужно получение согласия банка и заключение нотариального соглашения между супругами.

В данном случае один из супругов останется с квартирой и кредитом за нее, а второй остается с суммой, которой также может быть достаточно для первоначального взноса на свою квартиру.

В случае, если банк не готов изменить условия договора, супругам придется продолжать совместно нести обязательство по оплате кредита.

Погашение ипотеки

Еще одним вариантом раздела квартиры является полное погашение ипотеки и последующая продажа квартиры. После погашения кредита за квартиру и снятия обременения в виде ипотеки супруги самостоятельно решают, как распоряжаться квартирой.

Иногда для реализации такого варианта каждый из супругов отдельно берет кредит на погашение ипотеки, а с денег, полученных от продажи, закрывает его.

Мы рассмотрели ситуации, когда супругов двое и сделка не обременена правами детей. Дальше рассмотрим варианты раздела имущества и ипотеки между супругами, где нужно будет учесть интересы детей.

Раздел ипотеки при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала

Материнский капитал - материальная поддержка не только матери или ребенка, но и всей семьи в целом. В силу данного обстоятельства, когда супруги решают потратить средства материнского капитала на покупку квартиры, то у родителей-супругов появляется обязательство наделить долями детей.

И в этом заключается основная сложность раздела квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, потому что, по общему правилу, при покупке недвижимости супругами они могут между собой договариваться о любом ее распределении без учета детей. Тогда как материнский капитал обязывает наделять детей долями в приобретаемой недвижимости. 

Размер материнского капитала меняется из года в год, но суть его использования при покупке квартиры остается одной. Государство рассматривает материнский капитал как поддержку, направленную на всех членов семьи. Допустим, материнский капитал составлял сумму в размере 400 000 рублей для семьи с двумя детьми. Поскольку в силу закона доли в материнском капитале равны для всех членов семьи, каждому ребенку минимально должна принадлежать доля недвижимости стоимостью (в нашем случае) ¼ доли размера маткапитала, т.е. 100 000 рублей.

Если при этом квартира приобретается с использованием кредитных средств, то банк не дает возможности сразу наделить долями детей. Поэтому супруги или один из них, при покупке квартиры в ипотеку с вливанием маткапитала, составляет нотариальное обязательство по наделению долями ребенка/детей.

Получается, при возникновении необходимости разделить квартиру и ипотеку, важным будет не забыть и о правах детей. Для того, чтобы наделить долями детей в ипотечной квартире до погашения долга, нужно получить согласие от банка, банк такого согласия не даст. Продать квартиру и погасить ипотеку тоже не представляется возможным, потому что в квартиру был вложен маткапитал и не выделены доли детям. Продажа квартиры с долями, которые принадлежат детям, должна производиться с согласия органов опеки и попечительства, при этом дети не должны остаться в положении худшем, чем было до. То есть, продавая одну квартиру с долями детей, важно либо приобрести другую и наделить в ней детей имущественными правами, либо направить деньги на счета, открытые на имя детей. Второй вариант чаще более предпочтительный для родителей, но для органов опеки и попечительства предпочтительнее первый вариант.

Материнский капитал не считается совместно нажитым имуществом, а является мерой государственной поддержки, поэтому он не делится поровну между супругами, а, как было указано, делится поровну на всех членов семьи. Это необходимо учитывать при разделе квартиры. Так, размер долей, эквивалентный размеру материнского капитала, вычитается из 100% долей. Оставшиеся доли делятся между супругами поровну или в соответствии с их договоренностями, а потом к ним плюсуются доли супругов в зависимости от размера доли материнского капитала на каждого члена семьи. Так, если в квартиру, стоимостью 1 000 000 рублей был вложен материнский капитал в размере 400 000 рублей, а семья состояла на момент вложения средств капитала из двух супругов и двух детей,  то получается следующий расчет:

100 долей = 1 000 000 руб.

40 долей = 400 000 рублей.

¼ доли, купленной за счет материнского капитала = 10 долей = 100 000 рублей.

Остаток 60 долей.

60 долей делятся между супругами поровну, каждому по 30 долей квартиры плюс по 10 долей, эквивалентных материнскому капиталу.

Итого, у каждого родителя будет по 40 долей в квартире и по 10 долей у каждого ребенка.

Раздел квартиры с использованием военной ипотеки

В отличие от судебной практики, существовавшей ранее и встающей на сторону военнослужащего, которая не разделяла имущество, приобретенное с использованием средств военной ипотеки, сейчас все изменилось. Суды начали делить между супругами имущество, приобретенное со средствами военной ипотеки, с той разницей, что обязанным по выплатам остается в любом случае военнослужащий. Следовательно, при разделе учитывается как принцип равенства, так и другие факторы - кем и сколько было внесено денежных средств в качестве первоначального взноса, сколько было внесено средств во время брака за счет общего имущества супругов, имеется ли другое жилье. В зависимости от всех факторов, супругу, который не является военнослужащим, достается часть квартиры.

Для упрощения информации, собрали все в одну табличку, которая поможет ориентироваться в зависимости от ситуации:

Факторы, на которые обращают внимание суды при разделе имущества

Несмотря на принцип равенства, суды обращают внимание на фактические вклады супругов в оплату недвижимости. Так, если кто-то из супругов внес в качестве первоначального взноса денежные средства от продажи имущества, которое было у него до брака, суд учтет этот факт при разделе квартиры.

Наличие детей и с кем они остаются также влияет на раздел имущества, но не с точки зрения, что супругу, с которым остается ребенок, положена большая доля. Это имеет значение, если один из супругов вносил все платежи по ипотеке самостоятельно, а другой вообще никак не участвовал финансово, но при этом занимался домашним хозяйством, бытом, в том числе уходом за детьми.

Куда обращаться за разделом имущества?

Если у супругов не получилось самостоятельно договориться о том, как они видят раздел квартиры и ипотеки по ней, то единственной инстанцией, которая может разрешить спор за них является суд.

Одному супругу необходимо подготовить исковое заявление с описанием своего видения того, как именно должен происходить раздел имущества и ипотеки, со ссылками на законодательство, поддерживающее позицию. Дальше суд будет разрешать спор с учетом мнения второго супруга и заинтересованных лиц, в том числе банка.

Несмотря на схожесть ситуаций, каждый случай является индивидуальным и требует тщательного изучения и своего подхода. Мы не рекомендуем обращаться в суд с шаблонами исковых заявлений, предложенных в интернете, поскольку неправильное обоснование позиции может привести к отказу в суде и дальнейшей невозможности что бы то ни было сделать, поскольку второй раз одинаковый спор суд не рассматривает.

Помимо описанного в статье, при выборе порядка раздела квартиры важными факторами являются наличие детей, наличие другого пригодного для проживания имущества у каждого из супругов, возможности приобретения имущества с учетом раздела супружеского.

Если у Вас возникла необходимость раздела квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, обратитесь в ООО «Всегда на защите Ваших прав», мы поможем на любом этапе, начиная от изучения документов, консультации, выработки стратегии, заканчивая представлением Ваших интересов в суде перед второй стороной во всех госорганах и помощью в дальнейшем исполнении решения суда. 

Для получения предварительной бесплатной консультации и для обсуждения условий дальнейшего взаимодействия оставьте свои данные через форму обратной связи, мы перезвоним Вам, или позвоните нам по номерам телефонов, размещенных в шапке сайта.