Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция

Дата публикации: 22.06.2026

Время чтения в минутах: 15

Просмотров: 23

Автор статьи Данилюк Надежда Викторовна Ведущий юрист Стаж: с 2008 года

Покупка квартиры - важный и ответственный этап. Заручиться помощью профессионалов - хорошее решение. Вместе с тем, именно Вам, а не риелтору или юристу, помогающему при покупке квартиры жить в новоприобретенном жилье. Поэтому не менее хорошим планом будет разобраться в вопросе самостоятельно и принимать решение о приобретении той или иной квартиры. В статье рассмотрим, на что следует обратить внимание при выборе квартиры и как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры.

Проверка продавца

1. С кем вы общаетесь?

Первым пунктом выделим то, с кем ведутся переговоры о покупке квартиры. Если речь идет о риелторе или представителе собственника, рекомендуем устроить хотя бы одну встречу с непосредственным хозяином квартиры. Доверенность, оформленная надлежащим образом (то есть, нотариально либо иным способом, приравненным к нотариальному) является документом, подтверждающим полномочия представителя на продажу квартиры, вместе с тем, бывают ситуации, когда человек, выдавший доверенность не до конца понимает смысл оформления данного документа. Поэтому встретиться с хозяином квартиры и убедиться, что его планы на продажу квартиры совпадают с планами представителя важно.

2. Как проверить доверенность?

Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте федеральной нотариальной палаты. Обращаем внимание, что на сайте возможно проверить не только доверенности, выданные нотариусами РФ, но и выданные сотрудниками консульских учреждений РФ, находящихся за границей. По своей сути такие доверенности равнозначны. Наличие данных в базе - означает, что на момент проверки доверенность действительна. Поэтому рекомендуем помимо предварительной проверки осуществить проверку непосредственно в день заключения сделки (подписания договора), а также на следующий день (либо через пару дней) после подачи документов на регистрацию. Это позволит убедиться, что доверенность все еще действует. В противном случае можно обратиться в регистрирующие органы с целью приостановления либо отказа от регистрации перехода права собственности.

Почему это важно? Отозвать доверенность выдавший ее человек может в любой момент времени. Да, на момент подписания договора доверенность будет действующей, однако, в случае дальнейших разбирательств лучше заручиться несколькими подтверждениями того, что продавало квартиру уполномоченное на то собственником лицо. Все сведения о проверке доверенности следует сохранить.

3. Проверка действительности паспорта.

Аналогично с проверкой доверенности можно проверить и действительность паспорта. Проверка осуществляется через Госуслуги. Подделка паспорта не слишком частая ситуация, но это не мешает провести проверку со всех сторон. Данные о проверке также следует сохранить в папке с документами о покупке квартиры.

4. Справки из диспансеров.

До сделки следует запросить у собственника (собственников) квартиры справки из психоневрологического и наркодиспансеров.

Справки подтверждают, что на учете продавец не состоит, но не свидетельствуют о его состоянии в процессе продажи квартиры. Иного механизма проверки не существует, поэтому справки запросить нужно. Вместе с тем, до заключения сделки поговорить с продавцом можно. Причем не всегда разговор может касаться темы квартиры. Возможно, вы сами не раз бывали у психиатра для получения справок на водительское удостоверение. Иногда кажется, что врач задает странные вопросы, ответы на которые очевидны. Однако, они являются достаточно простым и понятным способом для проверки того, в каком вообще состоянии находится человек. Это могут быть простые вопросы (не стоит осуществлять проверку по датам истории или иным «очевидным» фактам из окружающего мира), но задать вопрос о том, почему продают квартиру, какая сегодня дата, когда родился человек и как зовут его отца - вполне возможно. Данные сведения ни к чему не обязывают, но при этом они Вам также известны. Также следует оценить, не исходит ли от человека запах алкоголя и насколько он вообще ориентируется в происходящем. Особенно это касается пожилых людей. Если продавец квартиры достиг пенсионного возраста и его сопровождает любой человек, который говорит за него или постоянно подсказывает, что нужно делать, на это стоит обратить внимание. К сожалению, люди в возрасте не всегда в состоянии оценить свое состояние, особенно если оно связано с психическими заболеваниями и это становится возможностью различных спекуляций со стороны как родственников, так и других людей, попавших в круг доверия и влияния.

Нередки случаи, когда один родственник «помогает» продать квартиру пожилому человеку, а через несколько лет новый собственник сталкивается с оспариванием сделки в суде другими наследниками.

5 .Финансовый статус продавца.

а) Узнав адрес регистрации продавца недвижимости, можно проверить наличие дел о банкротстве в его отношении через сайт любого арбитражного суда в разделе «Картотека дел», с выбором отсева по банкротным делам. Если в отношении человека ведется банкротный процесс - это однозначный и беспрекословный знак того, что квартиру у этого человека покупать НЕЛЬЗЯ. Любая сделка в этом случае должна проходить под управлением финансового управляющего, ведущего дело о банкротстве. В силу данного обстоятельства, сделка, проведенная в обход процедуры банкротства, станет недействительной. Для продавца это означает увеличенный на стоимость продажи долг перед покупателем. Для покупателя это означает лишения как квартиры, так и денег за нее. Не стоит так рисковать.

б) Также можно проверить на сайте районного и мирового судьи, к которым относится адрес продавца, судебные дела в его отношении. Так, взыскание больших сумм может привести к последующему банкротству продавца, следовательно, последствия будут аналогичными изложенным в предыдущем абзаце. Аналогично с исполнительными производствами, которые можно проверить на сайте службы судебных приставов.

в) на сайте федеральной налоговой службы можно проверить наличие статуса ИП у продавца, а также является ли он участником/генеральным директором юридических лиц. После этого также можно проверить, есть ли судебные дела, в том числе банкротные, касающиеся продавца в роли ИП/участника/генерального директора компаний. В некоторых случаях взыскания с компаний могут перекинуться и на продавца, как физическое лицо, за которым также может последовать банкротство.

г) помимо самостоятельных проверок, запросите у продавца кредитную историю. Она позволит увидеть кредитную нагрузку продавца в текущий момент и также оценить риски банкротства.

6 .Семейный статус продавца.

Важно узнать о наличии брачных отношений, а также есть или нет брачный договор у продавца. При покупке квартиры в браке согласие второго супруга на продажу обязательно, иначе продажа квартиры может быть оспорена в суде, с применением последствий в виде возврата квартиры от покупателя продавцу и денег от продавца покупателю. И если право собственности на квартиру вернуть легко - достаточно подать в регистрирующие органы соответствующее вступившую в силу решение суда, то вот вернуть деньги, которые потрачены практически невозможно или крайне затруднительно.

7 .Наличие детей и использование семейного капитала при покупке квартиры.

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, запросите сведения о состоянии счета материнского капитала. В случае, когда он был вложен в покупку квартиры, у родителей появляется обязанность оформить доли в квартире на детей. Часто это откладывается на потом, особенно если помимо материнского капитала была ипотека. А потом дети не наделяются долями и это грозит рисками для покупателя, т.к. подразумевается не выделение долей в квартире детям, но и участие органов опеки и попечительства при ее продаже, а также дополнительные правила, где собственниками являются несовершеннолетние дети. При несоблюдении требований, сделка также может быть оспорена с применением обозначенных выше рисков возврата всего полученного по сделке в обе стороны.

Безусловно, начинается все всегда с выбора самой квартиры, а проверка продавца осуществляется перед сделкой. Вместе с тем, наличие указанных выше рисков не менее существенно, чем связанные непосредственно с квартирой. Запросить все указанные выше документы можно сразу, дабы не пришлось потратить много времени на подготовку сделки, которая, в итоге, не будет заключена. Все запрошенные документы следует хранить, как и результаты проверок. Они могут пригодиться как при последующей продаже квартиры, так и при необходимости защищать свои права в суде.

Перейдем к проверке квартиры.

Проверка квартиры

1 .Запрос правоустанавливающих документов.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор ренты;
• договор участия в долевом строительстве/уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;
• договор о приватизации или любой другой договор/документ о безвозмездной передаче недвижимости в собственность;
• свидетельство о праве на наследство.

Эти документы - юридическое основание, подтверждающее право собственности на квартиру. К любому из указанных выше оснований должен прикладываться документ, подтверждающий передачу квартиры продавцу либо из текста самого документа-основания должно быть возможно сделать однозначный вывод, что квартира передана продавцу.

2 .Запрос правоподтверждающих документов.

При приобретении квартиры до 2016 года у продавца должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру. При приобретении квартиры позже, правоподтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в ней рассказано многое о квартире. Ее следует запросить в любом случае, вне зависимости от того, когда именно была приобретена квартира. Более того, запросить ее можно два раза. На моменте принятия решения о покупке квартиры и перед сделкой.

Из выписки вы узнаете о характеристиках квартиры, ее точное расположение, сведения об обременениях на квартиру, а также наличие других собственников.

В ограниченном виде сведения о квартире можно узнать самостоятельно на сайте Росреестра. В разделе «Услуги и сервисы» выбираете вкладку «Сервисы», затем «Справочная информация об объекте недвижимости». Для первичной проверки достаточно адреса недвижимости. Из онлайн-проверки возможно узнать, когда была оформлена собственность и имеются ли ограничения (залоги, аресты и т.п.)

3. Срок владения недвижимостью.

После получения данных о квартире, обратите внимание на срок владения продавцом квартирой. Обстоятельства бывают разными. Продажа квартиры практически сразу после ее приватизации, получении в наследство скорее, нормальная практика.

Продажа квартиры сразу после дарения, покупки, мены - практика неоднозначная. Возвращаясь к теме про банкротство. Одним из способов вывести недвижимость при приближающемся банкротстве является вывод ее из собственности через дарение, продажу. Первоначальный собственник квартиры - будущий или состоявшийся банкрот избавляется от имущества, чтобы получить деньги и при этом скрыть их от кредиторов. Сделки, совершенные в предшествующие банкротству годы, могут быть оспорены в суде. И, вполне возможно, Вы об этом узнаете только когда к Вам придет новый собственник квартиры, т.к. система проверки данных на сайте арбитражного суда не отражает сведения о привлечении нового собственника к участию в деле о банкротстве.

Наша рекомендация: если квартира не так давно была приобретена в собственность проверить сведения о предыдущем продавце и принимать решение с учетом риска оспаривания сделки в суде.

4. Стоимость покупки квартиры продавцом и способ оплаты по договору.

Если квартира была приобретена продавцом на возмездной основе, то попробуйте соотнести стоимость с рыночной на момент покупки квартиры продавцом. Сильно заниженная стоимость также может стать в будущем проблемой для Вас.

Аналогично со способом оплаты. Если оплата была наличными, к договору следует попросить оригинал расписки о том, что продавец точно рассчитался с изначальным собственником. В случае безналичной оплаты запросите платежное поручение об оплате стоимости квартиры. Данные документы нужны, чтобы удостовериться, что стоимость квартиры была оплачена продавцом при покупке и в будущем не возникнет споров.

5. Запрос документов о конфигурации квартиры.

Важно соответствие квартиры первоначальной планировке, которая была при строительстве. Если же в квартире были перепланировки, следует запросить документы об их согласовании. Не все перепланировки возможно узаконить. Так, возможно «подвинуть» не несущие стены, но вот перенести мокрую точку, убрать вентиляционный короб или снести несущие стены между квартирой и балконом нельзя. Незаконная перепланировка может стать проблемой на этапе получения ипотеки на покупку квартиры, но это не самая большая проблема.  Большой проблемой перепланировка, которую невозможно узаконить может стать, если контролирующие органы потребуют привести все в изначальное состояние. При невыполнении данного требования квартира может быть продана через суд, часть денег с продажи уйдет на приведение квартиры в изначальный вид, а остаток будет возвращен Вам. Вряд ли это является тем, с чем хотелось бы столкнуться в собственной квартире из-за действий продавца.

6. Запрос выписки из домовой книги.

В выписке из домовой книги отражаются сведения обо всех зарегистрированных в квартире людях и о причинах их выбытия. Так, люди, проходящие военную службу, отбывающие сроки в тюрьмах, участвующие в приватизации, несовершеннолетние дети, выписанные по различным причинам. Данные люди могут сохранять право на проживание в квартире даже при ее перепродаже. Это не означает, что их невозможно будет выписать, но означает, что это нужно будет делать через долгие и утомительные судебные процессы, которыми придется заниматься Вам.

7. Оценка состояния квартиры.

Да, это как раз то, с чего начинается выбор и покупка квартиры, и именно данный пункт мы оставляем напоследок, поскольку он не находится в зоне оценки квартиры юристом. Расположение квартиры, окружение, доступность инфраструктуры (магазины, поликлиники, больницы, мусорные баки, остановки общественного транспорта, возможность вызвать такси), соседи, качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, когда был проведен капитальный ремонт дома и в каком состоянии находятся дом сейчас - это все те вещи, которые повлияют на качество проживания в квартире. И на них также стоит обратить внимание.

В заключение хотим сказать, что уверены в том, что квартиру можно проверить самостоятельно и принять решение на основании полного и всестороннего изучения как документов, так и самой квартиры. Но если Вы предпочитаете доверять дело профессионалам - напишите или позвоните нам по телефонам, расположенным на сайте или через форму обратной связи. Юристы ООО «Всегда на защите Ваших прав» обладают многолетним опытом как помощи в покупке квартир, так и опытом защиты прав своих клиентов, если что-то пошло не так.