Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Не все браки длятся также долго, как и ипотека. Поэтому до ее оформления и при неизбежности развода, актуален ответ на вопрос: как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Супружеское имущество

По закону, все, что было во время брака приобретено и/или получено мужем и женой, считается принадлежащим мужу и жене по 50%. Исключение составляет имущество (и деньги тоже), полученные безвозмездно, чаще всего — это дарение от родственников или наследство. При этом, не только имущество, но и долги, образовавшиеся в браке, также делятся пополам.

От правила можно отступить двумя способами:

• Заключить соглашение о разделе имущества;
• Заключить брачный договор.

И в первом, и во втором варианте супруги сами определяют, какое имущество и в каких долях принадлежит мужу и жене, аналогично с долгами.

Подписывая любой из указанных документов, все равно стоит помнить о принципе равенства долей. То есть, велИк шанс, что заключенные супругами сделки будут оспорены, если будет сильное отступление от принципа равенства.

В чем сложность раздела ипотечной квартиры?

Ипотека — это выдача денег на покупку недвижимости под ее залог.

Залог — это способ обеспечения обязательства (возврат кредита). Если обязательство, обеспеченное залогом, не исполняется, то залогодержатель (в ипотеке — это банк) может продать заложенное имущество, часть денег, в счет погашения обязательства, забрать себе, а остаток вернуть залогодателю (должнику).

Для того чтобы обеспечение обязательства было возможным, законом предусмотрено, что любые операции с заложенным имуществом должны производиться с согласия залогодержателя. Следовательно, для раздела квартиры нужно, чтобы банк был согласен.

В договорах кредита и ипотеки муж или жена прописывается как заемщик, а второй супруг — как созаемщик. Это делается на случай, если вдруг кредит перестает оплачивать заемщик, то можно было бы взыскать деньги как с него, так и со второго супруга и при этом банку не пришлось доказывать, что долг совместный. Более того, если с обоих супругов так и не получится взыскать кредит, то будет продана вся квартира и за счет денег, вырученных от продажи, будет погашен кредит.

Если же супруги решили развестись и приняли решение, что квартира и кредит за нее переходят только к одному из супругов, банку может не подойти такой вариант, т.к. с двух супругов взыскать деньги проще, чем с одного.

Из-за этого при принятии решения о переходе квартиры и долга за нее одному из супругов нужно будет согласие банка. Если же банк его не даст, оставить квартиру только за мужем или женой вряд ли получится даже через суд, т.к. будут ущемлены права банка.

Какие есть варианты добровольного раздела ипотечной квартиры после развода?

Проще всего договориться на один из следующих способов:

• Кредит продолжают выплачивать оба супруга (один перечисляет другому половину платежа за ипотеку, сохраняя чеки или оформляя на каждую сумму расписку), квартира продолжает принадлежать обоим супругам, (общая или долевая собственность). После выплаты кредита и снятия ипотеки бывшие супруги распоряжаются квартирой как хотят;
• Супруги находят покупателя на квартиру, он оплачивает ее стоимость следующим образом: часть платежа перечисляется в счет полного погашения ипотеки, остаток перечисляется мужу и жене по 1/2;
• Супруги находят покупателя на квартиру, который также покупает ее в ипотеку. За счет ипотеки покупателя гасится ипотека супругов, остаток денег муж и жена делят между собой;
• Супруги находят покупателя на квартиру, на которого переходят права и обязанности по оформленной в браке ипотеке, оставшуюся часть денег покупатель самостоятельно или с помощью другого кредита оплачивает мужу и жене по 50%;
• Когда у супругов есть разное имущество и несколько долгов, то по соглашению можно их распределить между мужем и женой так, как им будет удобно;

Описанные варианты самые оптимальные для решения вопроса “как разделить ипотечную квартиру при разводе?”, но каждый из них подразумевает возможность договориться супругам.

Но не всегда это получается сделать бывшим мужу и жене.

Как делить, если был использован материнский капитал?

По закону материнский капитал выдается на всю семью, то есть как на супругов, так и на детей. То есть часть квартиры стоимостью равной материнскому капиталу распределяется между родителями и детьми. Допустим, квартира стоила 1 000 000 рублей, в ее покупку был вложен материнский капитал в размере 100 000 рублей. Получается, что часть квартиры стоимостью 900 000 рублей делится между супругами, а часть квартиры, стоимостью 100 000 рублей делится как между родителями, так и между детьми. В итоге родителям будет принадлежать часть квартиры стоимостью 475 000 рублей, а детям стоимостью 25 000 рублей. Все это выражается в долях, цифры приведены для удобства и объяснения принципа.

Как быть, если один из супругов вносил в счет оплаты квартиры свои деньги, не относящиеся к совместным?

Часть квартиры, равная по стоимости вложенным средствам одного из супругов, будет принадлежать только ему, оставшаяся часть будет поровну разделена между супругами. Возьмем ту же квартиру стоимостью 1 000 000 рублей, только теперь один из супругов внес в ее оплату 100 000 рублей, принадлежащих только ему. В этой части квартира также будет принадлежать только ему, а в оставшейся — будет разделена между обоими супругами. То есть одному супругу будет принадлежать часть квартиры стоимостью 550 000 рублей, а на долю другого придется часть квартиры стоимостью 450 000 рублей.

Супруг военный и на квартиру была оформлена военная ипотека. Можно ли ее разделить?

Действовавший ранее подход был таким: приобретенная в военную ипотеку недвижимость остается только за военнослужащим. Однако Верховный суд изменил этот подход и указал, что деньги, полученные военнослужащим во время брака относятся к совместной собственности мужа и жены, а, следовательно, недвижимость, приобретенная за счет средств военной ипотеки, делится 50 на 50.

А если квартиру до брака я купил(-а) в ипотеку?

Член семьи, не участвовавший в покупке квартиры, не будет иметь прав на квартиру, его требование ограничивается 50% суммы, перечисленной за время супружества в счет ипотечных платежей. И снова возьмем квартиру за один миллион рублей: жена ее приобрела в собственность до торжественной церемонии в ЗАГСе и до нее же выплатила 300 000 рублей. За время брачных отношений было погашено еще 300 000 рублей. Муж при расторжении брака вправе запросить компенсацию 150 000 рублей от бывшей жены, но не квартиру.

Что делать если брака не было?

Если брак не был заключен и один из сожителей записал на себя ипотеку и квартиру, а платили ее вместе, то при разрыве отношений второй сожитель никаким образом не будет претендовать на половину квартиры, несмотря на длительность отношений или другие факторы.

Но, если вы не хотите вступать в официальный брак, есть возможность оформления имущества в общую долевую собственность. При этом также можно оформить ипотеку, нужно только найти банк, который готов выдать кредит не супругам.

Если же квартира уже была куплена “неправильно” попросите подарить вам половину или иным образом переоформить на вас половину квартиры.

Важно! Озаботиться оформлением имущества желательно как можно быстрее, пока отношения в паре не начали двигаться к разладу, это связано с тем, что мы описали выше — тот сожитель, на которого не оформлена квартира, не будет иметь на нее никаких прав при разрыве. А при хороших отношениях договориться всегда проще, чем при плохих.

Подводя итог написанному:

Разделить ипотечную квартиру, приобретенную в браке, можно различными способами, все будет зависеть от желаний супругов, их материальных возможностей и договора с банком.

Правила раздела работают только на официально оформленные браки, к которым сожительство не относится никаким образом.

Если у вас остались вопросы и вам требуется более подробная консультация по конкретно вашему случаю, запишитесь через форму, расположенную на сайте или по телефону, указанному здесь же на предварительную консультацию. Специалисты ООО “Всегда на защите ваших прав” обязательно помогут в решении вашего случая.