Квартирное рейдерство и как от него защититься

Дата публикации: 04.07.2022

Время чтения в минутах: 12

Просмотров: 108

Способы разные, суть одна — заставить добросовестных собственников продать свою долю в квартире за смешные деньги. Что такое квартирное рейдерство и как с ним бороться расскажем в статье.

 

Что такое квартирное рейдерство и когда можно его опасаться

 

Законного определения этому явлению нет, но обычно под понятием квартирное рейдерство имеется в виду такое владение долей в собственности, которое не позволяет другим собственникам жить спокойно в принадлежащем им жилье.

Квартирные рейдеры различными способами получают долю в праве собственности на квартиру и затем устраивают невыносимые условия для проживания в ней. Целью является принуждение собственника квартиры продать свою долю за низкую цену. Заполучив всю квартиру ее продают за полную рыночную стоимость. Выгода очевидна — получение до 80-90; от стоимости квартиры в качестве прибыли, при незначительных затратах.

 

Опасаться квартирного рейдерства стоит в сомнительных сделках и при ухудшении отношений с другими собственниками квартиры.

 

Сомнительные сделки

 

Один из самых распространенных вариантов стать жертвой квартирного рейдера — взять займ под залог доли в недвижимости и не вернуть его. Жертвой становится как собственник заложенной доли, так и другие собственники квартиры.

Брату и сестре после смерти родителей досталась квартира. К сожалению, у сестры были проблемы с алкоголем и, как следствие, с работой, отношениями, деньгами. Увидев объявления раздачи займов под залог любой недвижимости, сестра решила поправить свое финансовое положение. Взяла документы на квартиру и отправилась в организацию, столько щедро раздающую деньги. Целью сестры не было лишиться права собственности на долю в квартире, она была уверена, что возьмет деньги, раздаст долги, прикупит новой одежды, пройдет курсы на получение новой профессии, устроится на работу и выплатит долг. Мечтам было не суждено сбыться, деньги были потрачены буквально за несколько вечеров, а через некоторое время стали звонить и уточнять о возврате займа. Возвращать было решительно нечего и вскоре сестра осталась без доли в квартире.

Дальше была пора выступить “профессиональным соседям”. Еще один термин, не имеющий определения в законе. Профессиональными соседями являются непосредственно те люди, которые вселяются в квартиру и начинают в ней жить так, что хочется совершить не самые хорошие действия или по отношению к ним, или иногда к себе. Профессиональные соседи устраивают страшную вонь, постоянно шумят, громят квартиру, меняют замки, приглашают кучу гостей и ведут любой доступный фривольный образ жизни.

Так случилось и в рассматриваемом случае. Брат нередко был свидетелем шумных компаний сестры и даже не сразу понял разницу, а когда понял, был в ужасе: продавать свою долю за бесценок не хотел, встречное предложение по покупке бывшей доли сестры по цене, в 3 раза выше рыночной стоимости, не только не мог потянуть, да и не очень-то хотел.

Или другая собирательная история.

 

Ухудшение отношений с другими собственниками квартиры

 

Отношения брата и сестры могли сложиться и иначе. Родители умерли и осталась квартира. Сестра хотела жить в ней, а брат предлагал продать и деньги поделить пополам. Такой вариант сестре не очень подходил, ведь так она одна жила в квартире и считала себя полноправной хозяйкой, а при продаже пришлось бы искать вариант попроще или находить где-то деньги на приличную квартиру. Брат испробовал все способы договориться, в том числе предлагал выкупить долю сестре в рассрочку, но женщина была непреклонна. А ее сварливый характер окончательно ухудшил отношения между родственниками и брат решил продать свою долю. Все было оформлено по закону: предложение о продаже поступило сначала сестре, а после ее молчания доля была продана постороннему человеку. К несчастью сестры этим человеком оказался квартирный рейдер и жизнь сестры превратилась в ад: профессиональные соседи приступили к своей профессиональной деятельности. И, как и в первом случае, вариантом избавиться от ужасных соседей было предложение выкупа доли сестры за бесценок или покупка ею доли по цене, значительно выше рыночной.

 

Как могут завладеть долей в квартире?

 

Два описанных случая собирательны из самых распространенных в практике вариантов, рассмотрим их и другие варианты подробнее.

 

Займ под залог недвижимости

 

Такие займы бывают как настоящими, так и фиктивными.

В случае настоящих займов расчет на неисполнение обязательств должником: выдача денег под высокие проценты, а также иные тяжелые для исполнения условия договора займа приводят к тому, что человек не может расплатиться по счетам и доля в квартире передается в счет уплаты долга.

Фиктивные займы появляются в тех случаях, когда есть желание “насолить” другим собственникам квартиры. Смысл такой же как и с настоящим займом, разница только в том, что на этапе выдачи займа обе стороны знают о том, что он не будет возвращен. То есть, фактически, это сделка купли-продажи квартиры только в обход требования закона об обязательном предложении выкупа доли другим собственникам.

 

Купля-продажа доли

 

Это один из самых сложных для защиты прав добросовестных собственников вариантов, потому что он полностью соответствует закону.

Законом установлено, что при намерении продать долю в общем праве собственности продавец сначала должен предложить ее другим долевым собственникам. И при их отказе либо молчании можно продать долю по цене не ниже предусмотренной приложением для собственников.

Собственно, продавец и покупатель просто следуют букве закона. И после получения права собственности покупатель, будучи в своем праве собственности, начинает пользоваться своей собственностью изо всех сил. Не всегда такое пользование имеет незаконный оттенок. В конце концов, никто же не запрещает собственнику не смывать за собой унитаз, жарить вонючую еду и любым другим способом законно пользоваться своим имуществом.

 

Дарение доли в квартире

 

Суть похожая на предыдущий вариант, только при дарении нет необходимости предлагать долю другим собственникам. Дарят долю по-разному: могут сначала подарить незначительную долю от доли, а остаток продать. А могут и сразу подарить всю долю, но при этом “за кулисами” остается передача денег. То есть сделка дарения прикрывает куплю-продажу. Так делают тоже в ситуациях когда есть именно намерение насолить и/или завладеть всей квартирой.

Бывают еще варианты дарения маленькой доли просто с целью заселить профессиональных соседей, оставшаяся часть доли не продается и не передается, а просто ожидают, когда добросовестный собственник самостоятельно выедет из квартиры, решится продать свою долю или выкупит долю других собственников.

 

Иные способы

 

Тут может быть все что угодно. Пожилая родственница может поверить мошенникам и подарить свою долю квартирным рейдерам за обещанные блага. Неблагополучный совладелец квартиры подарит свою за незначительную оплату в звенящей таре. В каждом конкретном случае нужно детально разбираться в сложившейся ситуации и искать пути ее наилучшего разрешения.

 

Как бороться?

 

Конечно, самый простой и малокровный способ: договориться всем собственникам с максимальной выгодой для всех. Иногда проще продать всю квартиру, получить свою часть от денег и не иметь общих дел с сособственниками квартиры. Если этот этап еще возможен, вам может помочь процедура медиации. Профессиональный посредник в урегулировании конфликтов — медиатор, поможет разобраться в причинах конфликта и найти устраивающий все стороны способ его разрешения. В ООО “Всегда на защите ваших прав” есть такой специалист, поэтому, если у вас возникают подозрения на возможные проблемы, обратитесь к нам за консультацией и мы подскажем, как можно выйти из конфликта, до начала самой его ожесточенной фазы.

 

Оспаривание сделки

 

В случае с фиктивным займом или фиктивным же дарением поможет инструмент оспаривания сделки, то есть признания ее недействительной. Но есть важный нюанс: просто так отменить сделку нельзя. Если у вас возникли подозрения, что займ или дарение прикрывали сделку купли-продажи, то одновременно с требованием о признании сделки недействительной придется просить суд перевести на вас права и обязанности покупателя по сделке.

Проще говоря, если вы подозреваете, что совладелец квартиры продал свою долю в обход вас, не предложив купить ее вам, то в суде нужно будет не просто отменять сделку, но и покупать долю самостоятельно. Если у денег на покупку недвижимости нет, то и шансы в суде невелики. Даже при признании сделки недействительной никто не помешает совладельцу предложить вам покупку доли и при вашем отказе или молчании продать ее любому другому лицу. Закон накладывает лишь ограничение в продаже, предоставляя сособственникам преимущественное право покупки долей в имуществе, где у них уже есть доли, но не накладывает запрета на продажу долей любым третьим лицам.

Оспаривание сделки поможет и в ситуациях, где сделка была совершена при обмане, угрозах или в ситуации, когда совладелец доли в недвижимости не понимал последствий своих действий. Тут не придется покупать ушедшую в чужие руки долю, но потрудиться доказать незаконные обстоятельства покупки будет необходимо.

 

Продажа доли без соблюдения правила о преимущественной покупке

 

Здесь речь идет о продаже доли без предложения ее вам, как владельцу другой доли в недвижимости. Как написали выше — закон обязывает сделать такое предложение. Поэтому, если вы готовы купить долю, идите скорее в суд и требуйте перевести права и обязанности на вас, у вас есть три месяца с момента, когда стало известно о продаже доли с нарушением закона. При неготовности к покупке доли, идти в суд нет смысла, просто так сделка отменена не будет.

Продажа незначительной доли

 

Если совладелец вашей недвижимости подарил или продал не всю свою долю или проданная доля в квартире не позволяет пользоваться ею всем собственникам (квартира имеет только жилую комнату), то в суде можно просить о принудительной продаже доли. Этот вариант также предполагает готовность оплаты доли.

 

Другие способы борьбы

 

Нередко перечисленные выше способы никаким образом не подходят: нарушений закона не было, денег на покупку доли нет. Остаются еще способы борьбы, связанные с административным и уголовным кодексом. Здесь основным помощником станет долгий и тщательный подбор доказательств эмоционального и физического насилия, неправомерного поведения и других незаконных или около законных действий квартирных рейдеров и профессиональных соседей. Скрытые видеокамеры, регулярные вызовы участкового, обращения в управляющую компанию — за спокойную жизнь придется побороться, но, к сожалению, нет гарантий, что она наступит. Возможны любые варианты, вплоть до продажи доли другим лицам с предупреждением о том, какие именно их жду соседи.

 

Если вы попали в трудную ситуацию, связанную с квартирными рейдерами, не пытайтесь справляться с ними самостоятельно, редко когда действия по захвату недвижимости осуществляются одним человеком и вам не нужно оставаться одному. Обратитесь за помощью к специалистам ООО “Всегда на защите ваших прав”, эмоционально не вовлеченным в процесс, которые могут помочь найти выход, с минимальными потерями для вас. И да, иногда минимальными потерями будет скорейшее избавление от проблемной недвижимости на наиболее выгодных из доступных условий, собственные нервы, здоровье и жизнь важнее. К сожалению, не всегда возможно более положительное разрешение ситуации. В каждом конкретном случае требуется тщательная подготовка и разработка комплекса действий, направленных на защиту ваших прав. Для записи на предварительную консультацию позвоните по телефону, размещенному на сайте или запишитесь через форму, расположенную здесь же.

 

 

Рекомендовано к прочтению

 

Нужна помощь?

Заполните форму и мы свяжемся с Вами

Отправляя данные, Вы соглашаетесь с Правилами обработки персональных данных

Контакты

Как нас найти
г. Зеленоград, Савелкинский проезд, 4, офис 812
+7 916 032 86 89
г. Москва, ул. Марксистская , д. 22, стр. 1, этаж 5, офис 511 (по предварительной записи)
+7 495 920 36 93 info@pravo-c.ru
Кнопка наверх
Preloader
Спасибо за заявку

Мы обязательно с Вами свяжемся!

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку!



Отправляя данные, Вы соглашаетесь с Правилами обработки персональных данных

+