Оформление перепланировки

“Моя квартира - делаю в ней что хочу.” Было бы идеально, если бы это было так, но, к сожалению или к счастью, правила совместного общежития, именуемые Жилищным законодательством, говорят нам совсем о другом. В частности, оформление перепланировки - дело обязательное, когда вы что-то собрались изменить в своей квартире, если она расположена в многоквартирном доме.

Почему так?

Собственники квартир иногда видят конфигурацию свой квартиры совершенно не так, как она была задумана архитекторами и построена строителями. Отсюда в практике часто возникают проблемы с вентиляционными шахтами, которую кто-то из жильцов решил убрать, ибо ему не нравился выступ на кухне, а, по факту, такая самодеятельность лишила вентиляции весь стояк. Кто-то придумывает перенос батарей на балкон и, как следствие, мерзнет половина жильцов, которым не повезло жить с той же системой отопления. Где-то решают ванную сделать побольше, а комнату поменьше и так рождается перенос коммуникаций и подтекание потолков у соседа снизу в спальне. Про балконы, украшающие фасады домов в неожиданных и не всегда безопасных местах, снос несущих стен в угоду увеличения жилплощади и прочие неоднозначные решения страшно вспоминать, т.к. они уже напрямую создают угрозу разрушения дома и возможность катастрофических последствий.

Обращаем внимание: в статье речь пойдет только о квартирах, то есть жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах. Оформление перепланировок в нежилых помещениях, апартаментах регулируется иначе и не рассматривается в статье. Даже если апартаменты вы используете для постоянного проживания, к жилым помещениям они не относятся.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это любое изменение конфигурации квартиры, не соответствующее плану, зафиксированному в государственных органах.

• Поменять кухню и комнату местами - перепланировка;
• Расширить ванную комнату за счет коридора - перепланировка;
• Совместить лоджию и комнату - перепланировка.

И так далее.

Обратите внимание: последние годы застройщики хитрят и говорят о “свободной планировке”, позиционируя ее как любую удобную вам. Но! Если на плане действительно обозначена только мокрая зона, а все остальное - жилое помещение, то любая установка стен по вашему велению - это тоже перепланировка. И расширить мокрую зону, к которой относится ванная и туалет, у вас не получится.

Другая хитрость застройщиков ставить стены 20-50 см от пола, мотивируя тем, что если вам нужно будет, то вы их спокойно можете убрать и поставить в нужных вам местах. Эта ситуация немного лучше, чем со свободной перепланировкой, но нужно иметь в виду, что каждая эта недо_стена будет обозначена на плане пунктиром и, соответственно, подразумевать под собой либо установку полноценной стены, с внесением изменений в план. Либо, при сносе недо_стены и установке ее в другом месте - оформление перепланировки.

Вот так элегантные маркетинговые шаги в действительности выглядят, если смотреть на них с законодательной стороны.

Как оформить перепланировку?

Этапы перепланировки выглядят так:

1. Создание проекта;
2. Утверждение его в ответственной за район, в котором находится квартира, администрации;
3. Непосредственно перепланировка;
4. Показ администрации перепланировки и получение на нее новых документов.
5. Ввод квартиры в эксплуатацию.
6. Изменение информации в гос.реестрах.

Рассмотрим этапы оформления перепланировки

Создание проекта

Проект нарисованный от руки в блокноте - это прекрасно, но недостаточно для государственных органов. Поэтому с наброском и техническим планом квартиры вам нужно обратиться в компетентную организацию, имеющую допуск саморегулируемой организации (СРО). Допуск обязательно нужно запросить и проверить в реестре СРО, до подписания договора и передачи хоть какой-то части оплаты проектировщикам.

Помимо готового проекта, проектировщики разработают, согласуют и передадут вам вместе с проектом техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ по перепланировке.

Утверждение его в ответственной за район, в котором находится квартира, администрации

Получив проект, обратитесь в органы самоуправления. Для Москвы - это Мосжилинспекция, для других населенных пунктов - это могут быть другие органы. Найдите сайт местной администрации, позвоните им и уточните, куда именно вам нужно обратиться. В крупных городах это обычно отдельные организации, в маленьких населенных пунктах это может быть отдел с одним архитектором, сидящим там же в администрации.

Документы, которые нужно захватить с собой в поездку к архитекторам:

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий вашу личность;
• Свидетельство/выписку из ЕГРН, договор, подтверждающий право собственности на квартиру, технический паспорт на квартиру (если нет, то можно напомнить органам, что между собой они умеют общаться и без посредника в виде вас. Межведомственное взаимодействие называется);
• При наличии нескольких собственников необязательно всем являться вместе, можно снарядить одного из собственников нотариально оформленными согласиями других собственников;
• И, конечно же, проект перепланировки, а также техническое заключение.

Документы у вас примут и расскажут, когда нужно будет прийти за готовым согласованием. Если что-то пойдет не так и согласование не выдадут, то вариантов не так много: изменить проект в соответствии с указаниями или обратиться в суд и там доказывать незаконность отказа.

Непосредственно перепланировка

На этом этапе вам предстоит реализация проекта. Обратите внимание, делать все нужно в строгом соответствии с проектом, иначе вам не согласуют окончательный вариант перепланировки. Да. Поэтому лучше на этапе до проектирования очень хорошо взвесить все за и против перепланировки, обратиться к дизайнерам и посмотреть, как это будет выглядеть через визуализацию. С людьми, которые будут реализовывать проект также важно прописать необходимость постройки именно того, что согласовано в проекте, а не того, как они видят. И тем способом, который есть в проекте и из указанных в нем же материалов.

От качества бетона зависит его выносливость, какие-то стены можно возвести из гипсокартона, а какие-то нужно еще и дополнительно армировать. Поэтому вся перепланировка должна производиться строго в соответствии с проектом.

Закончили со строительными работами? Вызывайте БТИ. Сотрудники сделают необходимые замеры и подготовят новые документы на квартиру (технический план и паспорт, в том числе на диске).

Показ администрации перепланировки и получение на нее новых документов

Предфинальный, но не самый легкий этап - согласование перепланировки с архитекторами из администрации.

Тех.паспорт, подготовленный БТИ, нужно передать в администрацию или другую организацию, занимающуюся перепланировками в вашем населенном пункте. После обращения с вами согласуют дату выхода комиссии, которая проверить произведенную перепланировку на предмет ее соответствия проекту и при положительном результате, т.к. перепланировка полностью соответствует согласованному ранее проекте, выдаст акт о перепланировке и решение администрации о ее законности.

Бывают случаи, когда на финальном этапе что-то идет не так и согласование не получено. В этом случае, если все соответствует проекту и вы в этом уверены, единственный способ изменить решение - обратиться в суд. Только суд может проверить все доводы ваши, администрации и при признании незаконности отказа отменить его.

Ввод квартиры в эксплуатацию

И еще одни предфинальный этап. На нем редко случаются трудности. Поскольку квартира переделана, ее нужно ввести в эксплуатацию и перепоставить на учет.

Обратитесь в администрацию (не отдел, который занимался перепланировкой, а в общий отдел, а больших городах это может быть другая организация) со следующими документами и их копиями:

• заявление о составлении акта комиссией;
• паспортов всех собственников (и собственники вместе с ними, либо доверенность на одного из них ото всех остальных. Это может быть одна доверенность от всех собственников, а могут быть разные от каждого);
• решение о согласовании перепланировки;
• тех.паспорт с перепланировкой.

После сверки документов, администрация подготовит разрешение на ввод в эксплуатацию и выдаст вам его (30 дней).

Изменение информации в гос.реестрах

Финишная прямая.

Через МФЦ или напрямую в Росреестр передайте документы о внесении изменений в кадастр, диск с техническим планом, разрешение на ввод в эксплуатацию, документы, подтверждающие ваши права на квартиру, согласованные проект перепланировки, заключение о безопасности работ.

После регистрации, проверки всех документов вам выдадут новую выписку из ЕГРН, в которой будет отражена перепланировка.

УРА! Теперь ваша перепланировка законна. Наслаждайтесь!

Что будет, если не узаконивать перепланировку?

Законодательство предусматривает административный штраф и предписание устранить все и привести в соответствие с тем планом, который есть.

Если вы этого не сделаете, то квартиру могут отобрать, продать на торгах, из вырученных средств взять столько, сколько необходимо для приведения всего в первоначальный вид, а вам отдать остаток (если что-то останется, конечно).

Можно ли узаконить перепланировку после того, как ее сделал?

Можно, процедура сходна с процедурой, описанной выше. Также можно узаконить перепланировку через суд.

Но нужно иметь в виду, что сделанная перепланировка должна быть в принципе возможна с точки зрения закона. Вспоминаем про батареи на балконах, мокрые зоны в комнатах и т.п. Такие перепланировки вам не узаконят. И наиболее оптимальный выход - переделать все до того, как у вас отобрали квартиру и продали ее на торгах, пока сантехник, представитель управляющей компании, добрые соседи не намекнули государственным органам о том, что у вас незаконная перепланировка.

Совет покупателям недвижимости: осмотрите ее со специалистом, умеющим делать замеры или сделайте их сам и сравните с техническим паспортом на квартиру. Купленная квартира с неузаконенной перепланировкой (особенно если ее невозможно узаконить вообще) может стать не радостным приобретением, а большой головной болью.

Специалисты ООО “Всегда на защите ваших прав” готовы помочь вам с узакониванием перепланировки, если вы сами не хотите проходить этот достаточно долгий и документально сложный путь. Обратитесь к нам за предварительной консультацией по номерам телефонов, указанных на сайте или напишите нам через форму на сайте, расположенную здесь же.